索罗斯说到这些的时候，显得自信而执拗，表情略微严肃起来，从他高而尖的鼻子和灰色的眼睛中流露出一股戾气，像鹰。


　　“发现自己犯了错怎么办？”我问。“抛售、退出”。的确，经过了少年时代的生死考验，索罗斯懂得：活着，是底线。他通常会很快地做决定，然后用很长时间去验证。他总结为“先投资，再决策。”


　　“背痛的时候就会卖出，是吗？”我想起了这个江湖传言，有点坏笑地问他。老索笑了起来，“直觉是判断的一种形式，我在不停地思考和感觉的时候，有时会觉得出错了，却不知道错在哪里，于是会紧张，紧张导致背痛。智力与思想是身体的一部分，所以背痛是我进行判断的信息依据。”


　　谁都看得出来，老索对中国市场的渴望，“现在，我很感兴趣，更想参与了。”“中国应立即着手的是建立全国性的社会保障体系，让人们知道没必要存那么多钱。”


　　老索认为，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年，说这些的时候，他犹疑了一下，其实他的原话应该是：“中国，在未来一年……两年……最多三年……”而当美国消费者无力负担的时候，可能会出现全球经济衰退，中国必须用本国市场代替美国消费者的需求，以保持经济的快速增长。


　　应该改善目前中国股市的扭曲现象，在保证控股权的同时给管理层更多的激励，使市场更活跃，更开放——索罗斯仍然认为中国的股市充满了潜力。

[海外炒家都走光了
人民币对美元从此走上贬值路!
福州、厦门乃至中国房价都将走向转折!
历史会给所有的国人上一节风险课!

罗杰斯:中国楼市将出现调整 投机客或破产
news.dayoo.com 2008年02月20日 14:41来源: 上海证券报 知名投资大师吉姆·罗杰斯19日预计，中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产，但他仍看好中国市场的长期前景。

中国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市一周房价也有较明显的波动。业内人士分析，各种现象都显示，四个一线城市楼市目前正处在“胶着”状态，显现出更加浓郁的“有价无市”市场氛围。长期以往，中国楼市必将出现调整。

据《上海证券报》报道，罗杰斯是在新加坡召开的IMAS投资会议上作出上述表示的。他还称：“中国政府一直尽力抑制房地产市场的投机现象，他们对此非常认真。因此，我预计，今年有些中国房地产投机客将会破产。”罗杰斯与亿万富翁索罗斯是量子基金的共同发起人。

深圳二手房跌惨了 负资产房源出现

深圳资深投资客邹先生透露，“在去年高峰时期，南山区半岛城邦121-137平方米的三房均价在3.2-3.5万元/平方米，目前给我的报价只有2-2.1万元/平方米，肯定跌破首期成为负资产了。”深圳中原地产南山区域总经理王良英认为，由于前期房价下跌厉害，目前市场上已经出现了部分这类“负资产”房源，买家必须谨慎直接交付定金或者帮卖家赎楼，预防卖家卷款而逃。

深圳中原地产的月度交易数据显示，去年6月开始，各月新房成交量就逐月下降。住房销售面积也是逐月下降，从6月份的56万平方米，下降到了12月份的17万平方米。二手房成交量的下滑更是厉害。世华地产在2007年8～10月间的二手住宅成交量大幅下挫，环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%；成交套数的环比降幅分别为24.8%、45.2%和36.8%。最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。

京沪楼市1月销量持续下降

　根据雷曼兄弟近期的研究分析，我们预期2008年中国GDP增长六年来将首次低于10%。其主要原因，是全球经济表现更加疲软，人民币不断升值的压力，以及政府将出台会提高企业生产成本的各种政策。

　　今年年初，我们曾认为随着这三方面因素逐渐发挥作用，中国经济将稳步放缓，但受南方暴风雪灾害天气影响，一季度经济可能大幅下滑，因此我们将中国全年GDP预期从9.8%降至9.5%。

　　或许有人认为，相对于中国2007年11.4%的实际GDP增长率来说，9.5%的预期太过悲观。然而，GDP属于事后统计资料，中国的高速增长恰恰掩盖了日益加剧的宏观经济下行风险。我们的研究发现，中国经济增速放缓将使得五大隐藏的宏观风险浮出水面。

　　第一，雪灾导致CPI一季度创新高

　　总体来看，我们认为中国的CPI会从2007年的4.8%下降至2008年4.4%。因为2007年物价的猛涨主要来源于食品价格的加速上涨，而随着食品供应的增加，食品价格应该会在2008年下半年企稳。

　　尽管我们预期CPI将在下半年大幅回落，但从政府最新的物价监测资料来看，CPI一季度再创新高的风险越来越大。由于中国南方遭遇突如其来暴风雪，影响了中国31个省（市、自治区）中的21个，导致食品和电力短缺，尤其使食品中的蔬菜价格大幅上涨，这可能会推动一季度CPI同比增幅超过7.0%。从目前的情况来看，2月份的CPI超过1月份的7.5％几乎没有任何悬念。

　　若果真如此，或许会迫使央行进一步收紧货币政策。事实上，此时紧缩的货币政策并不能有效地起到抑制通货膨胀的作用，反而很有可能导致国内经济增长的进一步放缓。一季度的通胀问题产生的主要原因，是短期供给不足而非需求过旺，所以加息对于控制物价上涨的作用不大。

　　第二，出口衰退引发工业产能过剩

　　出口衰退引发的中国经济放缓增长可能会暴露出一直担心的工业部门产能大量过剩的问题。

　　近些年，出口在中国经济中所占的比重不断扩大，其占GDP的比例已经从1997年的22%上升至2007年的44%。事实上，由于人民币升值、出口退税下调，以及劳动力、原材料和减污成本上涨，中国的出口增长在2007年下半年已经放缓。而鉴于全球尤其是美国的需求不断削弱，中国的出口增长今年会继续放缓。

　　由于国内的一些行业尤其是工业多年来投资过度，已经产生了过剩的产能。这些过剩的产能之前主要靠大量出口来消化，而随着出口下降，多余产能将无处释放。举例来说，钢铁行业近几年的产能猛增已使中国从一个钢铁进口国一跃成为最大的钢铁净出口国之一。中国钢铁的出口额从2003年的不到50亿美元跃升至2007年的500多亿美元。

　　因此可以想象，一旦全球需求大幅减少，而中国又不能成功启动内需，或是找到其它的消化产能的出口，那国内产能过剩问题将变得非常严重。产能过剩的直接结果是导致产品库存积压以及大幅降价，两者都将影响企业的盈利能力。随后还会导致失业问题，从而影响消费增长并威胁社会稳定。

　　第三，公司盈利能力下降股市再下跌

　　随着中国开放程度的提高再加上与全球经济的融合，中国现在更容易受到外部冲击的影响。近期的中国股市和全球股市同步下跌的联动反应，表明中国资本市场再也不是不受外部冲击的避风港。

　　中国经济增速放缓将使得国内公司的盈利能力下降，那么势必会影响中国的证券市场。国内许多上市公司股票的市盈率在2007年下半年已经到达了非常高的位置，这样的高位其本身就是不可持续的，而公司盈利能力的下降将使高市盈率更难以维持。

　　因此，一方面上市公司盈利能力下降会影响投资者对股市的信心。另一方面，由于一些上市公司也投资股市，持续的市场回调可能会让公司的收益更低，甚至会出现恶性循环。

　　中国股市的总市值已经超过了GDP的120%，而全国居民金融资产的18%都配置在股票及基金上，所以一旦股市面临大幅调整的风险，对于社会的整体影响不可估量。

　　第四，经济下滑银行不良贷款率上升

　　国内的金融机构也会因为经济增速的放缓而面临很大压力。

　　一方面，中国企业由于出口下滑，收入和利润下降的结果将影响企业偿还银行贷款的能力，使银行贷款的坏账率上升。我们可以看到中国各大银行的不良贷款率在过去三年中一直呈现下降趋势，其原因包括中国银行在过去几年中所进行的资本结构调整、重组以及上市使其公司治理和风险管理能力都有很大的提高。但更重要的一个原因是自1999年以来的经济上升增长周期提高了企业的盈利能力。所以经济下滑周期一旦真的出现，银行的不良贷款率可能到达难以预计的高度。

　　另一方面，近期紧缩的货币政策和信贷控制也使银行的信贷坏帐率面临很大的挑战。金融机构贷款总额中，房地产抵押贷款已经占到10%的份额，而去年的频繁加息增大了许多家庭偿还房地产抵押贷款的负担。此外，由于抵押贷款利率是每年设定一次，因此2007年的利率上调将体现在2008年初的抵押贷款上，这也可能会带来不良贷款率上升的风险。同时，信贷控制的加紧将使企业难以找到充足的资金，这对其本来就因出口下降面临下滑的利润是雪上加霜。

　　第五，宏观调控下房价大幅回调

　　最后，经济增长放缓将导致更严格的信贷控制、更高的抵押贷款利率以及消费者和商家信心的丧失。这些因素最终可能会导致房价出现逆转，即出现大幅下调。

　　2007年很多大城市的房价曾大幅上扬，许多人抱怨房价非理性上涨。然而，如果房价逆转，进入下降通道会出现什么情况呢？一旦房价大幅下滑，可能会引发类似美国所出现的问题，比如建筑市场疲软，以及从而影响消费市场，尽管程度可能要小许多。

　　实际上，在过去一段时间，中国房地产市场已经显现了一些微妙的变化，一些大城市的房价和交易量已经开始双双走低。有称一家大型房地产中介公司因缺乏交易量而在各大城市关闭了数千个网点。种种迹象表明，房地产市场回调的风险正在形成。

今
年开初时，全球担忧的对象是美国。人们所有的希望都转向了中国，如今情况发生了变化。

人们对中国的担忧突然上升，这一定程度上是因为中国内地股市泡沫已经破裂。上证综合指数已较其去年10月份创下的峰值水平下跌31.6%——其跌幅超过了科技股泡沫破裂后纳斯达克综合指数(Nasdaq Composite)在相同时间段内的跌幅。香港H股和纽约上市的中国企业ADR跌幅略小，但仍然超过了20%。

自去年11月份创下高点以来，中国市值最大的公司中国石油(PetroChina)股价已累计下跌一半。

  



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这些下跌表明，中国市场并非像人们过去希望的那样与全球其它市场隔绝。更确切地说，投资者还正对中国经济易受国际压力影响的证据做出反应。

中国2月份通胀率达到8.7%，创下逾10年来的最高水平。全球农产品价格高企和中国恶劣冬季天气的后果，使本已过热的经济面临更严重的问题。鉴于食品在消费支出中约占三分之一的权重，这是一个不能忽视的问题。

还有就是8月份的北京奥运会。直到过去数周前，人们还将北京奥运会视为中国政府不会允许中国经济放缓的保证。而现在人们担忧，北京为改善空气质量而关闭工厂将抑制工业生产。

过去数周的事件，并未明显改变中国崛起的长远逻辑。但如果与上海股市泡沫的破裂结合来看，它们足以扭转人们的看法。突然之间，人们拿着“还会出现什么问题”的棱镜来观察中国。其增长不再是必然。

随着奥运会的临近，这给全球市场增添了又一个不确定性的来源，仿佛他们担忧的事还不够多。

译者/刘彦

中国或重演东南亚金融危机 房价股价暴跌  


中国或重演东南亚金融危机 房价股价暴跌

“2007年全年有4600亿美元以上的境外投机性资金流入我国。”近日，记者从某权威机构获得的一份研究性报告这样披露。

据悉，这一数据是2006年全年流入额的4倍以上，2002－2006年5年总额的2倍以上。

除了揭示出流入速度加快，该报告的价值更在于警示了上述巨量资金具有突然集体撤离的可能性。而一旦“投机者在房市、股市、汇市获利之后撤出，或许会重演东南亚金融风波。”

报告甚至猜测，2008年3－4月和6－7月季度亏损公布前后就可能是它们撤资之时。

流入规模推算

报告根据相关数据模型推算出，2007年全年有超过4600亿美元的境外投机性资金流入我国。而2002年到2006年5年间，流入我国的境外投机性资金总额在2400亿美元以上。

由此，2002年到2007年流入我国的境外投机性资金累计超过7000亿美元，如果加上2002年以来6年间外来直接投资在我国盈利的留存额3000多亿美元，总金额显著超过1万亿美元。

报告指出，中国外汇储备高速增长，其中通过虚假贸易和非贸易渠道进入的境外投机性资金占非常高的比重。据统计，2007年末，中国外汇储备达到1.53万亿美元，比上年末增加4619亿美元，同比增加2144亿美元。

报告认为，中美汇率、利率升降对比和美国经济衰退趋势是境外投机性资金流入的三个主要原因。

国际清算银行统计数据显示，去年12月－今年2月份，人民币真实有效汇率升值3％，与此同时，美元和欧元的真实有效汇率则下降了1％。与此同时，中美利差倒挂情况也有可能加剧（目前相差1.14％）。

“目前防范境外投机性资金流入已经成为我国经济和金融体系非常重要的任务，而且今后数年防范境外投机性资金流入的工作将更加艰巨而复杂。”报告认为。

相比于流入速度的增快，报告更担忧的是，这些境外投机资金有可能在今年大规模撤离。

一个重要理由是，美国次按危机仍在延续，这些境外投机资金2008年集体撤离的可能性大增。

2007年第四季度，14家主要美欧银行中有7家出现亏损，没有亏损的7家银行中6家第四季度利润比第三季度显著下降。同时已经有花旗、美林、摩根斯坦利、瑞银等5家引入资金注入。

按照2004年四个季度利润下降的趋势分析，这14家银行2008年第一季度亏损的银行将高达10到13家，因此在2008年2月到4月需要注资的机构会增多，已经注入资金的银行由于进一步亏损可能还需要进一步注资。

由于流入我国的投机性资金很大一部分是国际对冲基金的资金。这些对冲基金又主要由上述国际大型金融机构投资设立，因此在这些大型银行自身难保的情况下，很有可能撤回他们在中国的“投资”。

“除2008年3－4月第一季度亏损公布前后资金会撤出外，6－7月第二季度亏损公布前后资金撤出的可能性也很高。”报告进一步指出境外资金抽逃的两个关键时刻。

央行主管的学术刊物＜金融研究＞2007年9月一篇文章曾指出：“如果出现2000亿美元以上的外资集体撤离我国，就意味着中国资本市场上突然出现了1.5万亿的资本品供给。这会大幅度压低资本品价格，房地产市场和 股票市场会出现灾难。”

显然，目前超万亿美元的热钱已犹如一把达摩利斯之剑。

中国人民大学财政金融学院博士后伍志文曾经专门做过中国热钱估算的深入研究，他在接受记者采访时表示，在测算热钱规模时一定要分清是采取总额法还是净额法，因为热钱进出频繁，净额也许不大，但总额可能很大。“如果上述报告计算的是总额，倒是有可能的”。

“从国际经验看，投机资金规模超过GDP的5％，已值得高度警惕。”伍说。

一手防流入　一手警撤出

如此巨量的热钱如何加以防范，并将其风险降低到最小？

报告认为，这些投机性资金突然撤出将对中国经济体会产生难以估计的冲击。因此在制定各种相关配套对策和措施时，既要考虑如何减缓以至杜绝境外投机性资金的进一步流入，同时还要慎重考虑如何防范已经流入的资金大幅度突然撤出，即“一手防流入，一手警撤出”。

如何做到这两者间的微妙平衡，显然是个考验。

报告为此建言，首先灵活调整人民币升值幅度和节奏是控制境外投机性资金流入的关键。从2005年以来的数据看，加速人民币升值不但不能降低贸易顺差，而且还会进一步增大贸易顺差。2005－2007年人民币兑美元分别升值了2.6％、3.4％和6.9％，与此同时贸易顺差却分别增长了217.9％、74.0％和47.6％。

“应该避免大幅度或者一步到位升值的做法。”报告强调指出，应将人民币升值的预期保持在一定的范围之内。

此外，贸易是投资资金进入的一个主要渠道，因此健全外贸资金流监管刻不容缓。

报告认为，目前的进出口申报体系存在严重问题，故建议国务院设立专门小组对外贸进行系统、深入的研究和分析，为制定相应的应对策略和政策做好准备。

至于监管的重点领域，报告将矛头直指股市和房市，建议加强对这两个市场的动态监测。

报告透露，香港九大房地产商2006年在内地用于房地产开发的土地超过10860万平方米，显示他们今后在国内房地产业进一步发展的决心。而人民银行公布的＜中国2007年第二季度中国货币政策执行报告＞显示，中国房地产开发利用外资占比1.8％，但同比增长68.7％，增幅比上年同期提高了36.2个百分点。这是登记在册的流入房地产业的外资，境外投机性资金的流入幅度应该与之为类似的增长幅度。

2006年底全球投资目标在中国的对冲基金总数从2005年底的22个猛增到了63个，增长率仅两倍，而这些基金的市值也增长了160％。2007年在香港召开的一次国际对冲基金亚洲研讨会上，与会的几十家国际对冲基金普遍表示了对投资中国a股市场和收购、参股中国未上市公司的强烈兴趣。

报告建议，要在对外资机构国内购买房地产资金来源分析的基础上，制定外资购房、开发房地产制定相应的管理办法。

针对股市，则“要加强防止境外投机性资金流入我国股票市场和参股、收购我国未上市企业的力度，高度重视流入股市境外资金中合法部分与非法部分的的联动性”。

北京房奴 VS 纽约房奴
  
英国《金融时报》中文网特约撰稿人沈威风
2008年3月25日 星期二
  
  
房
奴这个词流行了几年之后，渐渐地没什么人提了，因为到2007年底之前，人们越来越意识到，原来有房奴做还是一件幸福的事情，至少意味着虽然东拼西凑，但是好歹凑够了首期，意味着虽然每个月省吃俭用，但是好歹每个月不用再交房租，意味着虽然房价还在日涨夜涨，自己终于可以松一口气笑看云卷云舒，不用再捂着钱包心脏狂跳生怕自己存钱的速度就是赶不上房价上涨的速度了。总之一句话，做房奴，其实是一件有面子的事，这源于中国年轻人这些年对于拥有自己物业的极度渴望和有房族对于无房族的强大心理优势。

不知道房奴这个词是不是中国人原创，但是最近发现一个道理，那就是世界是平的，中国的就是世界的。当“房奴”直白地翻译成英语时候，一样能引来纽约年轻人热泪盈眶，而且，他们的房奴道路，比中国的年轻人更加悲壮。事实上，北京上海这些年的房价涨幅虽然迅猛，但是因为基数较低，相比起纽约这样的国际化大都市来说，仍在可接受的范围。而在纽约，稍好一点的地段，一间不带客厅的一室公寓均价已经高达45万美元——纽约的朋友说，别提次贷危机，别看报纸上渲染说美国经济危机，房价暴跌，北美的拐点也来到了，“瞎扯，”他们说，“纽约的房价比美元汇率坚挺多了。”

而美国年轻人的存钱能力，又似乎远远比不上中国的年轻人，更重要的是，美国年轻人的背后，没有站着两个以儿女的幸福生活为终生任务的慈祥父母，所以他们的买房行为，因为缺少了父母的经济支持，而显得格外艰难。年收入8、9万美元的女孩子，咬牙存了一年的钱，期间付出的代价是：“不买高价果汁之类的奢侈品，外出就餐首选墨西哥餐因为有免费的炸薯条和廉价的小菜，不得不添置衣物的时候，只光顾最廉价的品牌，实在不行，就买打折布料自己当裁缝……”就这样，一年时间也只能存下1万美元。虽然美国政府不断地在疯狂减息，还拿出真金白银救市，美国的按揭政策也非常宽松，除了搞出次贷风波的零首付之外，有职业的年轻人大可以选择10%首付，但是，即便如此，1万美元离首付还是有很长一段距离的。好在，世界上还有一样东西叫信用卡，更令人羡慕的是，美国是一个信用社会，信用卡预支的钱可以用来填补首付的缺口，这解了许多年轻人的燃眉之急，终于让他们过上了梦寐以求的房奴生活。

  



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美国式房奴是怎么生活的呢？他们的日子充满了类似下面的思考：“我是想要一杯咖啡，还是要一套房子？是想要iPod，还是一套房子？我需要的是放煎锅的空间，还是一个煎锅？我是需要一场梦幻般的婚礼，还是一个能够居住的场所？……”为了一个有门窗有阳光的卧室，他们发表誓言说，可以做出任何妥协。北京的房奴抱怨说，为了买房子，他们每天坐公交车上下班，纽约的房奴说，为了买房子，他们连地铁都不坐了，每天走路上班；北京的房奴抱怨说，为了买房子，他们已经很久没买过漂亮衣服了，纽约的房奴说，为了买房子，任何50美元以上的东西连看都不看一眼了；北京的房奴抱怨说，为了买房子，他们把家都搬到通州去了，纽约的房奴说，为了买房子，我把我的梦幻婚礼，都给搬到另一个国家去了——是的，费用缩水来宾精简过后的梦幻婚礼，最后的发生地点选择在了加拿大多伦多的郊区，虽然多伦多也号称世界十大经济中心之一，但是比起纽约来，物价就便宜得多了。当然，那是去年的事情，最近加元一路高歌猛进，已经比美元更贵，纽约的房奴们为此心中又痛又喜——痛的是失去了一个价廉物美的好地方，喜的是，多伦多的房奴日子貌似比他们还难过，加拿大政府刚刚宣布，地税又要涨了。

中国证券报

　　今年房地产价格岌岌可危

　　高盛昨日发布中国投资组合策略报告。报告预计：2008年小型银行可能会大规模核销不良贷款；房地产价格在2008年可能岌岌可危；周期性较强的股票，例如航运企业和港口运营商，可能是2008年下半年的卖空对象；行业领头羊可能欣欣向荣，并进一步抢占不具竞争力的小型企业市场份额。而高盛董事总经理邓体顺在发布报告的同时明确表示，国内房地产市场的拐点已经出现；印花税年内有下调的可能，但对市场基本面不会有影响。

　信贷紧缩、房地产交易低迷的情况下，中国的个人按揭在2008年初“艰难”上涨。记者从商业银行获得数据显示，截至2月底，中国的个人按揭量比年初增长了754亿元。但从大家最为关心的个人房贷数据来看，2月份个人房贷增量为70.89亿元，较1月份的增量680多亿有了显著回落，同比2007年2月份的个人房贷300多亿的增量也下降很多。






　　与此同时，在三月的春风中，部分银行开始对二套房政策有了“擦边球”，比如对出售第一套房后再买第二套房，则可以给予第一套房的优惠政策。部分媒体将之称为“二套房政策全面松动”。

　　3月30日，上海银监局专门为“个别媒体曝出有商业银行松动第二套房贷现象”出具新闻稿，上海银监局表示，他们专门进行了调查，经核实，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。

　　这个论述或许更应该理解为对二套房政策松动苗头的警示和引导。实际上在二套房政策上，银行的商业利益和政策规定方面存在不一致性，使得商业银行总是有“出轨”的冲动，因此执行时到底是否有擦边球行为，无需论证。

　　“但现在舆论上对此很紧，大家都得照顾乌纱帽，所以苗头就被遏制了，至少上半年应该不会再有大的松动。”一家股份制商业银行的零售业务总经理说。

　　2月压力

　　“很多银行面临着房贷规模急剧下降的困境，业务员压力很大。”一证券公司的银行分析师说。

　　记者获得的商业银行的房贷数据显示，截至2月，金融机构个贷（不包含个人经营性贷款）的余额是33640亿元，2月比1月减少4.84亿元，但比年初增加了854.14亿元。

　　其中最受关注的个人房贷无论是在1、2月份却都是上涨的。截至2月底个人房贷余额为27776.12亿元。从增量来看，1月增加了680多亿，而2月比1月增加了70.89亿元，两个月全国个人房贷比年初增加了753.63亿元。

　　3月10日，央行上海总部发布报告称，受房地产市场交易量萎缩、个人房贷提前还款增加和新建商品房供应减少等因素的影响，2月，上海的中资银行个人住房贷款微增0.06亿元，同比少增2亿元。当月，外资银行新增人民币个人消费贷款2.1亿元，其中个人住房贷款增加1.7亿元，比上月少增1.9亿元，同比少增1.1亿元。

　　“仔细分析，1月房贷增加量非常大，是因为很多去年四季度被卡住的个人房贷延续到1月，所以到了2月，房贷量就像过山车一样，增量直接就下降到70多亿，我们有些压力，当然这里也有春节放假的因素。”一家股份制银行的房贷负责人说。不过他也同时指出，去年2月个人房贷是比1月增加300多亿的。

　　实际上，各家银行的增长情况也不一。

　　四大国有银行截至2月末的个人房贷余额为18974亿元，比年初增加了537亿元。

　　其中，建设银行的盘子最大，余额达到了5639亿元，但增长状况明显出现疲态，2月比1月仅增加4.41亿元，而去年同期则是80.9亿元。建设银行2月房贷比今年年初增长108亿元，去年2月比去年年初增长则是220亿元。

　　相反，中国银行和工商银行则是步调加快，工商银行2月比年初增加了183亿元，中国银行是171亿元，是四大行中增量最快的两个银行。

　　股份制商业银行中，以2月底比年初的增量来看，银行之间的竞争并未发生较大变化，招商银行、兴业银行、深发展、交通银行依然在前面，增量为63.34亿元、61.66亿元、27.53亿元、27.53亿元，其次为中信银行、民生银行、光大银行、浦发银行、广发银行。

　　但如果剔除1月高峰的特殊因素，不少银行在2月的个人房贷则是环比负增长，民生银行2月比1月减少4.47亿元，招商银行则是减少5.8亿元，深发展则是减少1.33亿元。

　　“二月很是惨淡，连续下跌。”

　　松绑“二套房”真相

　　从这个角度讲，商业银行迫于压力，放松房贷政策似乎是逻辑之中。

　　上海银监局表示，目前上海各中资商业银行对第二套房的认定标准是：以家庭为单位（借款人、配偶和未成年子女），以人民银行个人征信报告为依据，以住房贷款次数为套数。第二套房贷款的成数均规定不超过六成，利率均不低于同期同档次基准利率的1.1倍。同时，对已利用贷款购买首套自住房的家庭，在满足借款人已还清前期住房贷款且人均居住面积低于当地平均水平的条件下，各商业银行允许其再次申请住房贷款时仍可按照首套自住房贷款政策执行。

　　“如果想买第二套房还要基准利率下浮，只能把第一套房卖了并且还清贷款，这样是可以做到视为第一套房。”一家国有银行内部人士向记者表示，他说，一旦把房子出售，人均居住面积就是为零了。

　　但是对中国文字的理解可以有千差万别。另一国有银行上海分行人士说，理论上一个人已经贷过款，享受过资源，就应该是第二套房。因此，在风头比较紧的情况下，该行就认定不管人均居住面积多大，只要贷款过款，就全部是第二套房待遇。

　　另有媒体报道，一些银行把人均居住面积定得较高，或者把第一套房只有公积金贷款那么再买房不视为二套房，另外，第一套房已经结清贷款那么第二套房也有可能被视为第一套。

　　上海的一家大型中介公司人士说，一些银行的确想过要做些擦边球动作，比如上述出售房屋的情况。但最近因为风声渐紧，因此都重新收紧。

　　“我最恨的是其他银行出轨，很多分支行的人跟我们说其他行怎么放松政策，我们的压力很大。”一家深圳的股份制银行贷款负责人说。

　　但几乎所有的银行人士都否认了他们松动二套房政策。上海银监局表示，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。而上述国有银行上海分行的人士说，上海银监局的调查方式之一是，向他们发了调查函，询问贷款政策，对市场的影响等，“这可能是个别支行或者业务员的擦边球行为，不可能是从上到下的明目张胆的违规。”

　　上述股份制银行零售银行总经理道出了其中的实质：“不做这样的二套房也是没有道理的，有些客户一九九几年买的房，现在要改善住房了，银行肯定是喜欢这样具有一定实力的客户。只不过乌纱帽也很重要，这段时间肯定不会这样越轨。”

　　3月反弹？

　　“目前来看，三月房地产交易量确实有上升的迹象，房贷在3、4月估计会有所上升。”深圳的一股份制银行的房贷负责人说，但他也表示，历年以来房地产在春季会有一个小阳春，成交上涨也是正常情况，“仅凭三月的交易量上涨，得出房地产反弹趋势，还难以论证。”

　　上述股份制银行零售银行总经理也表示，今年房贷仍然会上涨，但他预计上涨的空间有限，不可能重复去年翻几倍的盛景。据了解，该行制定的2008年个人房贷的增量目标比去年大约下降了100亿。

　　事实上，已经有越来越多银行开始在理念上趋于谨慎。

　　以房贷明星兴业银行为例，2007年兴业银行零售贷款余额1323.95亿元，比年初增长104.89％，新增和余额在国内同类银行中均列第二位，零售贷款占全行贷款余额的比重达到33.09％。

　　该行在出具2007年年报后，分析师普遍担心其房地产贷款占比超过了40％存在较大风险。该行高层则在分析师会议上表示，2008年无论在个人住房按揭贷款还是房地产开发贷款上都将采取稳健的策略，具体包括重新修订了相关业务指引、将审批权限统一划归总行以及总量控制的措施。零售业务方面，将大力发展理财和资产管理业务。在房地产开发贷款方面，公司将对开发商、项目和区位进行慎重考察之后再发放贷款。

　　“我们对于公司管理层调整零售业务发展重心，以及谨慎地对待房地产行业贷款持肯定的态度。”海通证券分析师邱志承表示。

　　但尽管如此，采访中各位商业银行人士都表示，个人贷款仍是风险较小的资产。在信贷紧缩情况下，他们对个贷仍会非常重视，他们认为房地产下跌的可能性不太大，“尤其是早年做的房贷，房屋价格都上涨30％以上，即使跌，也问题不大。”　

楼市乱象倒逼铁腕政策出台 房企破产入倒计时

www.eastmoney.com   2008-04-05 07:28   公培佳   华夏时报
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　　怎一个“乱”字了得！

　　“不是说房价在降吗，怎么也没看到实惠？”“机构明明在抛弃地产股，怎么市场转眼就回暖了？”“地产大佬的观点为什么反复无常？”“二套房贷松动是不是真的？”

　　纷繁芜杂的楼市乱象，让人不仅对房价一头雾水，对利益集团的观点真假难辨，即便是对时下的政策也感到摇摆不定。似乎，市场对峙已进入心理防线最后敏感期。

　　4月3日，新组建尚未来得及挂牌的住房和城乡建设部领到了新任务：严打炒地炒房等违法违规行为。并将此款项首次写进国务院年度工作要点，治理楼市乱象开始最后通牒。

　　“最近一两个月内，会有风光一时的房企宣布破产。”北京联达机构总经理杨少锋观点和此前潘石屹“百日剧变”观点异曲同工。

　　接受本报记者采访的相关人士均认为，恒大IPO受挫的身后，众多房企面临着资金链断裂风险，秉持现金为王时代，抓住四五月市场降价迅速回笼货款，很可能将是房企最后的曲线生存方式。

　　楼市乱象

　　乱花渐欲迷人眼。

　　4月2日，国家发改委公布数据：截至3月20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。

　　看到此消息，观望了很久的北京购房者小于高兴不起来：“同样是发改委的统计，1、2月均超过10%的房价涨幅，在3月回落也是高位运行。”

　　不仅如此，五花八门的信息发布单位统计数据更是复杂，有的称新盘持续“零成交量”，楼市倒春寒；有的又称楼市回暖，即将报复性上涨。尤其是上海楼市“量价齐涨”的消息，更让小于一头雾水。

　　不久前还在降价打折的上海万科近日推出的新盘时，实际售价反而比报出的均价还要高。背后则是地产大佬的倒戈：王石先是谈拐点，现在又称降价空间不大；潘石屹坚持的“无拐论”，如今变成房企将血腥破产。

　　而深圳一楼盘打6.5折抛售时，引发上百名原价购房的业主要求开发商退还“差价”。

　　差一点让小于心理崩溃的消息来自铺天盖地的“二套房贷松动”报道，而此政策正是引起本轮楼市调整的主要动力。尽管上海银监局等权威部门第一时间就明确予以了否认，多多少少存在的擦边球现象仍让小于们心有余悸。

　　“上帝要其灭亡，必先让其疯狂。”杨少锋试图单从心理层面的分析，似乎挑明了现阶段对峙双方心理焦灼已到了最后敏感关头。而宏观层面的铁腕加码，无疑会让天平倾向于真相。

　　铁腕政策加码

　　风雨欲来。

　　“坚定不移地用经济手段抑制房价。”住房和城乡建设部部长姜伟新最近的表述预示，更多的从紧政策在酝酿。

　　“近期很可能会有对地产股利空的政策出台。”4月1日再现黑色星期一，地产股深幅杀跌之际，一接近建设部人士接受采访时透露。尽管没言明条款，最近已明确的政策显然目标正直指高房价。

　　原定于3月28日在港交所挂牌上市的恒大地产在最后一程折戟。

　　证监会随后的表态让40余家等候IPO的房企备感绝望：对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　3月底，北京海淀区原区长周良洛受贿1600万被判死缓，其中超过1500万是收受地产商的贿赂。国土部同一时间公布的“百日行动”成果，有2700多人因地获刑。治理楼市腐败骤然升级。

　　中房协副会长朱中一告诉记者，国土部已开始针对高地价有所动作。国土部最新通知亦称，今年起对土地价格的监测城市将从50个扩大至105个。

　　记者从央行货币政策委员会3月底在北京召开2008年第一季度例会证实，货币从紧铁定继续。尽管具体细节尚未出台，眼下民生、光大、招行3家银行已严令抬高二套房贷购房门槛。

　　不仅如此，记者从多家商业银行个贷部门获悉，银监会要求各银行要对早前的违规放贷“重补重签”的“内部传言”，近期会有明确说法。

　　而为了规范二手房交易市场，多个一线城市最近都在酝酿收紧对二手房交易资金的监管。

　　不仅如此，继查处炒地炒房今年首次进入政府工作报告后，3月29日由国务院常务会议通过的国务院2008年工作要点中，明确表示今年“严厉打击炒地炒房等违法违规行为”。

　　降价是惟一出路？

　　出来混，总是要还的。楼市江湖也不例外。

　　据传，地产大佬潘石屹手里有一份今年上市房企的“倒霉名单”，细节不得而知；但在老潘看来，恒大地产上市未果将是一个标志性的转折事件。

　　“一两个月之内，就会有房企宣布破产。”杨少锋的断言不排除大房企甚至上市房企。经济学家谢国忠的表述更惨烈：“中国可能一半的房地产开发商会破产。”

　　相比之下，尽管潘石屹委婉了很多：“谁有苦处，只有自己知道。”但这话从地产商口里说出，似乎更具玩味。

　　陆续公布的上市房企的年报中，每股现金流出现了巨额负数：保利地产-7.65元、招商地产-4.74元，金地集团-7.52元等。据统计，42家A股房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元。

　　在业界看来，股市暴跌，地产股市值缩水近半，融资受阻；而众多的地产商在去年几乎都在大举借债高价拿地。资金链极其脆弱。

　　据公开数据显示，恒大地产过去一年里屡成地王，储地暴增8倍到4580万平方米；而截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。早在去年9月，恒大地产资产负债率就高达95%以上。

　　“今年，顺驰现象也许将在全国蔓延。”杨少锋称，多米诺骨牌已从去年的地王开始。他的理由是，随着保障房将占近半市场，供求关系会出现逆转。而全国6万家房企已经太多了。

　　市场继续观望，政策层层加码，房企何去何从？

　　记者获得消息称恒大正积极转战私募融资，同时启动了一个500亿的年度销售计划，为此广州等多个楼盘正批量降价处理。

　　越来越多的消息显示，原本意图在四五月销售旺季打翻身仗的地产商，多数都更改了计划，准备降价求生。

　　金地集团负责人表示：“会考虑做价格的调整，来加快销售速度。”

　　杨少锋称，在四五月份资金链更紧张的形势下，房企主动降价是最明智选择，“先下手为强”。

盛世危言 房企危局蔓延银行业难逃一劫

经济观察报
【国家对信贷投放方向进行严厉管制的政策实施数月以来，越来越多的房地产企业开始感觉到资金链绷得非常紧张。就如安邦曾经分析指出的一样，房地产企业正在寒冬中艰难度日，熬过去了就可以重临夏天的火热，熬不过去，就是冻死的结局。

    从现在的形势来看，很多房地产企业已经岌岌可危。早前打算用浩大声势上市的恒大地产，如今在上市停摆之后，就面临了空前的风险。

    日前，SOHO中国总裁潘石屹也对市场警告了类似的风险。据业内人士介绍，今年排队境外上市的内地房企有40多家，准备募集200亿美元。潘石屹指出，“赴港房企的IPO推迟是一个标志性事件，国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄，而在国内物价上涨的压力下，政府会继续实行从紧货币政策，近日人民银行又一次提高银行存款准备金率就是最明显的信号。所以房地产行业承受的资金压力确实不小。”潘石屹还指出，“目前国际资本市场的状况非常不堪，两个月前，美国商界人士都非常悲观，但政府人士从布什到鲍尔森都在不断给大家树立信心。但这两个月中，贝尔斯登等事件令国际资本市场信心不足。而中国经济日益紧密地与国际经济相联系，也令这一形势对中国市场的影响进一步加大。”潘石屹总结认为，“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”

    潘石屹上述言论并非虚言，国内信贷严控投放方向，上市筹资又遭遇瓶颈，外国资金也碰到信用紧缩环境，各种融资渠道都严重受限，使得原先一些拥有大量土地储备的企业面临空前的风险。恒大地产未来如果找不到更多的融资，就可能像上次紧缩环境下的顺驰地产一样，从市场上消失，而且恒大地产届时恐怕还未必能够找到足够大的买家来接盘。

    如今，分析师还注意到，现在的情况已经不仅仅是潘石屹所言的非上市房地产公司面临问题了，而是上市地产公司也同样面临现金流“断炊”的危险。英联国际不动产首席经济学家郭建波表示，近一年来，有上市潜力的房地产企业纷纷登陆资本市场，碧桂园、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等成功登陆香港交易所，万科、保利、富力等企业，实现了股票增发。但是随着资本市场渐入熊市，再融资渠道收紧，上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。万科、招商、金地、保利，四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产(42.28,0.03,0.07%,吧)为-4.74，金地集团(17.00,0.22,1.31%,吧)为-7.52，保利为-7.65。

    事实上，如果我们仔细挖掘这些上市地产公司的实际情况，我们甚至完全可以认为，这些上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。最不利的消息是，号称地产龙头的万科公司在资金问题上，可能也没有看上去那么乐观。在万科首发降价之后，有人怀疑万科资金链开始出现问题，不过王石出来辟谣说万科还有170亿元现金。但分析师掌握的情况却是，万科在部分区域的土地价款支付开始出现困难，地方分公司甚至向总部紧急求援。更令万科难受的是，银行给万科的贷款绝大部分是必须专款专用、限制使用用途的，建设贷款是不能用于支付土地价款的，这使得万科资金链面临的负担，与财务报表上公开的负担相比，显得更为严重。由于资金紧张，万科甚至开始要求一些上游材料和设备供应商放宽对万科的付款条件限制。

    如果说房地产企业连万科这样的优质龙头都已经开始无法承受这样的压力，而针对房地产有关的信贷和其他紧缩措施还不放松的话，那么一场席卷房地产业的危机恐怕不会太久远。而大量以不动产作为抵押的银行贷款，也将面临空前的风险。