水落石出的中国房市
孙明春 《财经网》 　 [ 06-26 13:44 ]  

中国的房地产市场正面临一个两年左右的下调过程，但调整幅度不会很深，更不会出现崩溃，也不会引发美国式的“次贷危机”

　　【《财经网》专栏/专栏作家 孙明春】关于“房市拐点”的争论已有数月的时间。虽然有越来越多的人认同拐点的形成，但从官方及行业公布的一些数据来看，至少在全国范围内，拐点似乎并不明确。
　　笔者认为，从宏观经济层面看，经济增长的放缓和宏观调控政策的延续，都为房地产市场的调整埋下了伏笔。只要紧缩的政策再持续数月，国内房价的调整也许不可避免。但房地产市场出现全面崩溃（即大范围大幅度的房价下调）的概率相当有限。中国房地产市场也许会经历一次两年左右的“浅调”（全国平均价格下调 20%左右），但不会出现类似于日本或香港房地产市场在上世纪90年代发生的深度调整（50%以上的价格回落）。同时，房市调整对银行系统的影响也会集中于开发商贷款，而不会出现美国“次贷危机”式的按揭贷款危机。

寻找“拐点”
　　对房市拐点存在争议的一个主要原因在于，中国的房地产价格缺乏可信的数据。由于种种原因，目前官方公布的房价指数不能准确反映房地产市场的真实热度。因此，在很多情况下，人们必须依据一些行业数据、媒体报道及局部调查来做分析。显然，这些方法也存在着明显的缺陷，尤其是在样本选择上有可能以偏概全。正是这种原因，我们对中国房地产市场的把握似乎总有些“瞎子摸象”的感觉，所以人们的观点在形势非常明朗之前，往往很难统一。
　　在目前这种情况下，房价数据也许不是寻找房市拐点的最佳证据。但对宏观经济政策和开发商商业策略的一些简单分析表明，房市拐点肯定是在形成之中。应该说，两项宏观经济政策对房地产开发商的行为产生了明显的影响。
　　一是年初政府规定，开发商购买土地后，如两年内仍未开发建设，政府有权无偿收回土地；二是自去年底以来的信贷紧缩政策大大收紧了开发商的资金链，降低了购房者利用银行按揭贷款买房的能力。前一项政策强行增大了开发商的资金需求，后一项政策则收紧了开发商的资金供应。前后夹击，导致很多开发商面临资金压力。而股票市场的疲软也切断了一些开发商通过新股发行或股票增发来融资的渠道。
　　在存在资金压力的情况下，开发商拥有两个选择。一是（减价）卖地，一是（减价）卖房。理性的开发商们都会选择前者。因为如把现房卖掉，回笼的资金还要立即投入土地的开发，其资金紧张的状况并不见得能得到明显的改善。如果卖掉土地，所获资金不必立即投资到其他项目，因此可帮助开发商度过更长时间的信贷紧缩期，而不必被迫减价出售回报率更高的现房。这似乎正是目前许多开发商所采取的策略，从最近一段时间土地转让价格的下跌以及一些地方土地市场“流拍”的现象中可见一斑。另外，一些开发商急于转让手上的在建项目，也许是出于同样的原因。
　　如果上述分析正确，那么只要紧缩的货币政策持续更长的时间，越来越多的开发商将面临卖地或卖房的选择。一些开发商可能将被迫减价卖房，来缓解资金上的燃眉之急。事实上，根据一些媒体的报道，一些开发商已经在通过赠送面积、电器、家具甚至汽车等形式，变相地减价。不过对于资金面也不宽松的购房者来说，没有什么比直接降低房价更能增强其购买力的了。
　　因此，如果紧缩的宏观调控措施再持续数月，房市拐点也许就没有争议了。这也许将成为另一个“地价引领房价”的例证。

调整深度
　　虽然房市调整可能在所难免，但调整深度应该不会太大，尤其不可能出现日本或香港那样在房地产市场泡沫崩溃后房价出现暴跌的现象（日本的商用地产价格在 1990—2005年间跌掉了80%，而香港的住宅价格指数在1998—2003年间则下跌了近70%）。这主要有以下几方面原因：
　　一是房地产行业内部可以通过行业整合，消化掉一部分多余的供给。一些资金相对雄厚的开发商可以利用此机会廉价收购一些土地或项目，或兼并一些资金链紧张的中小开发商。这在一定程度上可以减轻一些卖压；
　　二是居民收入的快速增长可以迅速提高对住房的购买力。目前，中国房地产市场的泡沫主要体现在房价上涨过快，超出了绝大多数居民的购买能力。如果房价能下调20%左右，而居民名义收入又以每年15%—20%的速度增长，那么不出2—3年的时间，许多居民就可以买得起房了。鉴于中国存在巨大的潜在住房需求（比如每年有大约1000万农村人口转移到城镇），一旦房价回落到居民可承受的水平，其购买量会大幅度上升。因此房价大幅度下跌的空间并不大；
　　三是中国的二手房市场也不会出现香港的恐慌式抛售。虽然存在很多投机性或投资性的购买，但国内大多数二手房房主当年都是用现金买房的，只有少部分是依靠银行贷款。因此即便房价下跌，现有房屋的持有者也不必急于减价卖房。这与香港房地产市场的商业模式很不一样。由于香港的暂住人口很多，许多当地居民通过借银行按揭贷款来购买多处房屋，通过租赁给暂住人口来偿还房贷。在这种商业模式下，一旦由于经济增长放缓、失业增加或出现流行病（如2003年的 “SARS”），导致许多暂住人口离开香港，香港房东的租赁收入就失去了保障。这样，房东必须抓紧将房子卖掉，否则单靠其工薪收入很难维持多套房屋按揭贷款的月供。此时，大家往往争先恐后地卖房，结果必然是房价的暴跌。而中国的二手房房东们大多不存在类似的压力；
　　四是随着中国经济增长在下半年的明显放缓，紧缩的宏观调控政策最迟应在今年年底前得到逐步放松。届时，房地产开发商的资金紧张问题也会得到部分缓解。换句话说，政府的宏观调控政策最终是要达到挤压开发商降价的目的，而不是要置开发商于死地。毕竟，房地产行业目前仍是中国经济增长的龙头行业，它不但可以带动其他领域的投资和消费，而且肩负着提高人民居住环境和改善民生的重任。
　　需要指出的是，房地产市场向来都是区域性的。也就是说，在全国平均房价回落的过程中，在某些曾存在明显泡沫的地区，房价可能会率先暴跌。但在另一些涨幅较小的地区，房价则可能只是逐步微降，而个别供需紧张地区的房价甚至仍有可能继续小幅上涨。因此，中国房市的回调应该是一个逐步蔓延而又参差不齐的“浅调”过程。

中国的“次贷危机”？
　　有人担心，一旦中国的房市出现调整，可能引发银行体系的大面积坏账。尤其是按揭贷款坏账率的上升，可能引发类似美国的“次贷危机”。但笔者认为，房价回落对银行按揭贷款坏账率的影响相当有限，中国不会出现美国式的“次贷危机”。
　　美国“次贷危机”的形成，根源于过去数年美国房地产按揭市场的特殊商业模式。自2002年以来，随着美联储大幅度降息，美国商业贷款机构的融资成本大幅度降低，因此相互之间展开了激烈的价格竞争，并很快导致了优质贷款市场(Prime loan market)的饱和。为拓展业务，很多房贷机构就将触角延伸到信用记录和还债能力较差的次级市场（Sub-prime market）。实际上，很多次级贷款人由于收入较低且不稳定，并不具备买房的条件，更无能力偿还按正常利率设定的按揭贷款的月供。但是，房贷机构却为了拓展业务，为次级借款人做了所谓的“特殊安排”或“金融创新”。由于在2002年前后美国房地产市场一直呈现上升趋势，两年内房价往往会升值很多。因此，如借款人届时无力偿还按正常利率计算的月供，他们可以将房屋卖掉，还清全部房贷，并从中赚取房屋升值的好处。但是，这一商业模式的问题在于，如果两年后的房价不高于当初买房时的价格，借款人就会面临负资产的问题，并出现偿债困难。这就是为什么“次贷危机”是由于美国的二手房价格回落所引发的，而非经济衰退、失业率上升（事实上，是“次贷危机”引发了经济下滑，而非经济下滑引发了“次贷危机”）。
　　从以上对美国按揭贷款商业模式的分析中可以看出，即便中国的二手房价格出现回落，也不会出现类似的“次贷危机”。这是因为，中国的大多数二手房房主都是用现金购房的。即便是那些使用了按揭贷款的，往往也都是量力而为，而不是寄希望于房价上涨来摆脱掉还贷的压力。尤其，我国商业银行所要求的高额首付（30%—40%），更是将类似风险大大降低。所以房价下跌应该不会对商业银行的按揭贷款质量产生太大的影响。
　　不过，如果出现大范围的房地产开发商破产倒闭，商业银行的资产质量势必受到负面影响。许多开发商由于在过去几年里扩张过快，负债率很高。如果出现资金链断裂，势必导致银行房地产开发贷款的坏账上升，这的确值得关注。不过，这一问题的严重性可能会因为行业整合的发生而有所降低，并随宏观调控政策的逐步放松而得到缓解。
　　总之，中国的房地产市场正面临一个两年左右的下调过程，但调整的幅度不会很深，更不会出现崩溃，也不会引发美国式的“次贷危机”。
　　由于开发商的资金紧张是引发房市调整的主要原因，因此房价回落应该主要体现在新房的价格上；二手房价格虽然也会受到牵连，但下调幅度应该有限。从中长期看，中国居民的潜在住房需求还相当庞大，房地产市场应该还有数十年的稳步上升行情。■

　　作者为雷曼兄弟公司高级中国经济学家

央视网消息（第一时间）：来关注房地产市场。从去年底以来，楼市成交量持续下滑，不少城市的开发商都开始打折促销，而几乎与此同时，前两年一直价格飙升、“地王”频出的土地市场也开始转冷，土地流拍消息不断，一些地方甚至出现开发商退地的情况。

阳光100置业集团在全国十多个城市开发了二十多个项目，但在去年他们小心翼翼只拿了一块地。对此，企业非常庆幸当初的保守。

阳光100置业集团有限公司总裁易小迪：有很多企业去年拍的地，到期不能按期支付土地款，还有一些公司间的（土地）转让也不能按原来约定的按期支付。

调查显示，明确国内开发商的资金自有率普遍只有25％左右，约75％的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得。但从去年下半年开始，金融机构收紧了房地产开发贷款。

今年国家继续执行从紧的货币政策，经过18次上调，银行业的存款准备金率达到了17.5%的历史高点，房产商融资难度进一步增加，再加上楼市销售量持续下滑，目前多数房地产企业已经或多或少出现了资金困难。

天鸿地产董事长总经理柴志昆：按照现在的政策，应该说你获取土地的资金全部是非银行融资，就是由开发商自己投资或者通过其他方式来融资。从银行贷款角度讲你自有资金投资要达到35%，与此同时你要获得土地以及相应的证照以后，银行才可以放款。开发商购买土地的信心和能力都受到比较大的影响。

在后续建设资金没有保障的情况下，开发商拿地的意愿大大降低，土地流拍情况在长三角、珠三角城市频频出现。像今年4月份，深圳有5幅居住用地挂牌出让，其中就有4幅土地流拍。而根据中国城市地价动态监测系统监测，今年一季度我国主要城市地价涨幅已经比上季度有所回落，部分城市甚至出现负增长和零增长。

炒房客遭到市场的重创，意味着，中国楼市的参与主体将逐步发生变化。投机性住房逐渐淡出而真实性需求成为主流的房地产市场，其价格变化将为真实的需求所决定，楼市将更加健康与成熟。同时，为了避免投机退却给当地房地产市场带来的负面影响，今后地方政府在抑制炒房行为方面，或许会更积极一些。

自去年10月份以来，深圳房价整体下跌超过30%，多数炒房客成为裸泳者。据报道，炒房客李金东就是其中一个被深套而“猝死”的典型，不久前，他还是一个有着亿万资产的炒房客，如今他成了住每月300元农民房的清贫一族。李金东在最多的时候囤积了60多套房子，在房价下跌后卖不出去，面对各大银行每个月30多万的还贷压力，李金东在万般无奈之下，只好把他的69套房子全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。
    只有到潮水退却，才能知道谁是真正的裸泳者。
    深圳房价的快速深幅调整，让在深圳的炒房者首先裸露出来，只不过，潮水冲走的是财富，留下的是炒房客的伤感和疼痛。
    国人普遍同情弱者，但对炒房客从富豪到一贫如洗的遭遇，却鲜有同情者，更多的人是以“活该”来表达自己的感受。炒房客作为助推房价上涨的主要力量之一，它在追逐自身利益最大化的同时，挤压了其他人的生存空间，这是炒房客遭到人们痛恨的原因。炒房客从财富巅峰的坠落，给了民众一次“复仇”或看笑话的机会，让他们从忧虑中感受到一丝希望。但是，炒房客“裸泳”的意义并不仅限于此。
    炒房客遭到市场的重创，意味着，中国楼市的参与主体将逐步发生变化，或者说，炒房客“裸泳”将重塑楼市秩序。
    世界上任何一个国家的楼市都不可能完全消除投机者，但是，像中国这样，投机者占比如此严重的房地产市场却极为罕见。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳2006年置业者中有超过30%置业者在取得产权证后半年内转手，投机之严重由此可见一斑。据媒体调查，在某些楼盘，炒房客控制的房屋比例甚至占到了85%以上。这意味着房地产市场已经由于过度投机而走向扭曲———事实上，从世界市场经济发展的历史进程来看，在任何市场，当投机者而不是实际需求者占据市场主导的时候，这个市场都难逃崩溃的命运。
    炒房客的进入，营造了房地产市场的虚假繁荣，但是，这个远远偏离民众购买力的繁荣显得非常脆弱，一旦对房价上涨的预期不再，一旦对未来利润的透支达到某种临界点，房价就会掉头向下。而且，这种下跌通道一旦形成，就会有一个加速下跌过程。深圳的例子最能说明问题。原因非常容易理解：建立在投机需求基础上的市场比建立在真实需求基础上的市场更不堪一击，更容易形成羊群效应。在真实需求支持下的房地产市场，即使房价下跌，真实的需求由于是自住性购房，其住房向市场抛售的几率低，难以突然放大市场中的住房供应量。而投机性住房，一旦房价下跌，投机者对未来房价上涨的预期被动摇，他们就会争相向市场抛售囤积房屋，导致此前多年的存量住房突然向市场释放，使市场中的房屋供应成倍放大，导致房价快速下跌。
    深圳炒房客“裸泳”，打破了炒房必胜，炒房必赚的神话。经过这次教训，经过像李金东这样的炒房客的“现身说教”，房地产市场中的风险第一次如此清晰而强烈地呈现在公众面前，投机性购房行为将逐渐被弱化，一些盘踞在房地产市场中的套利者，会选择新的更安全与稳妥的投资渠道。使得构成房地产市场需求的主体，越来越多的体现在真实性购房而非投机性购房方面。也即，投机性住房逐渐淡出而真实性需求成为主流的房地产市场，其价格变化将为真实的需求所决定，楼市将更加健康与成熟。
    以上这种分析是基于深圳的房价变迁得出的结论，但其意义并不仅仅局限于深圳。
    深圳炒房客“裸泳”将对整个中国的房价走势产生深远的影响。在中国，北京、上海、深圳三个城市的房价具有最为典型的代表意义。北京是中国的首都，集中了全国最丰富的政治资源、公共资源和保障资源，有奥运概念支持；上海是一个国际性大都市，就国内而言，上海是外国人投资买房最集中的一个城市；深圳与香港一步之隔，其房价直追香港，便成了一个恒久的动力与理由。这三个城市给人感觉都是房价没有下跌的理由，但深圳房价下跌与炒房客“裸泳”，给出了一个醒目的警示：房价下跌不需要理由。
    深圳炒房者的“裸泳”给北京、上海等城市的炒房客上了一课，加之房价连续多年上涨，已经是强弩之末，人们对未来的预期不再乐观，投机者会加快卖房套现的步伐。这将使北京、上海等城市坚挺的房价受到沉重一击。与深圳的情况一样，在这些城市中，投机性购房占据相当大的比例。由于每年新建住房都有一部分被囤积在投机者手中，剔除流向市场的部分，仍有大量住房游离于市场之外，这种数量难以预估的存量住房一旦释放出来，就会形成强大的抛压。失去良好预期的北京、上海等地的楼市，根本无法承受这种突然放大的供应，房价的调整就变得顺理成章。
    炒房者“裸泳”，也将对开发商产生影响———这是炒房客“裸泳”重塑楼市秩序的另一部分。由于炒房者囤积房价，减少了市场供应，使得房价上涨的预期变得非常强烈，开发商也主动囤积一部分住房用于炒作，或者减缓开发速度，坐享房价上涨带来的更高利润。当炒房客“裸泳”退出，开发商囤积房源的动力将大大减弱，更何况，目前开发商度日如年，资金链紧张，这会加快房地产市场的房产周转效率，有利于使房价理性回归。
    炒房者“裸泳”，也将对地方政府产生影响。炒房客推高房价，地方政府是最大的受益者，它可以以更高的价格卖出土地，获取更多的税费收入，因此，地方政府对抑制房地产市场投机行为没有动力。深圳房价的快速下跌，或许能够让地方政府认识到投机性购房为主导的市场最脆弱的一面，一旦房价下跌，破坏性更强，对地方经济的伤害更大。鉴于此，今后地方政府在抑制炒房行为方面，或许会更积极一些。姑且把这看做炒房客“裸泳”重塑楼市秩序的另外一个部分吧。（时寒冰 ）

　今年上半年，福州、厦门两个城市的二手房市场中介数量均减少30%以上，随着二手房市场进入7、8两月的传统淡季，二手房中介行业洗牌进度正在加速。

　　2005年至2007年上半年的两年半时间，福州二手房中介行业高速发展，最多时有1200多家中介门店遍布大街小巷，上万名二手房经纪人组成了庞大的从业队伍。“目前，福州没有哪一个行业的发展，像现在的二手房中介这样，一下子从发展的顶点跌下来。”国广一叶点房网董事长叶斌说。


　　业内人士预计，进入传统淡季后，福州还将有20%以上的二手房中介门店和二手房经纪人将在这个炎热夏季“蒸发”，二手房中介业务将集中到实力较强的几家二手房中介企业。


　　面对新的市场形势，厦门的一些大型二手房中介企业准备重新瓜分市场，与此同时，二手房中介企业对从业人员提出了更高要求，开始注重员工培训和团队建设、培养高素质的经纪人。


　　在厦门，二手房产交易服务走向精细化的同时，为二手房提供贷款担保的担保公司也打出了“服务牌”，进一步保障交易资金安全，规避部分中介未设立专项账户、挪用购房款的乱象。

猜想　1
　　供地倍增，地王不再？

　　关键词：地价

　　“连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上。”这是2007年穗七条中的一条。这样的任务一提出来，一年到头都有开发商在算这笔账，看能把多少靓地收到自己的背囊里。开发商特别是大发展商争先拿地，频频创出的地王记录，这成为了2007年房地产市场的标志事件之一。

　　眼看新的一年即将到来了，成倍地增加土地供应成为了大家对2008年的期待。大家相信，土地的放闸对房价将产生重大影响。

　　期待土地盛宴频频开张的明年，在房价有望稳定的明年，相信开发商也不会如2007年这般乐观拿地，天价地王的身影即将消失。地王背后是巨大的资金投入，是巨大的资金压力。就在国家紧缩银根、股市放慢脚步的明年，天价拿地恐怕已不再可能。

　　对于土地，发展商的豪情万丈在2007年已被挥霍一空。相信，2008年，需是谨慎从事、细细算账、精耕细作了。

　　猜想　2

　　宏调加剧，房价趋稳？

　　关键词：涨幅

　　被视为“疯牛”的广州房价，经过近两年的疯狂飆升后，2008年还会继续牛下去吗？种种迹象表明，明年楼价将会走向平稳，即使上升，都是相当小幅度的稳步上扬。

　　话说冬季的一天夜晚，几大商家又聚头了，商量着明年走向。C先生不无忧虑说：“银根一收紧，公司就要遭殃。之前费尽心思多拿了几个土地，明年最重要的事情是赶紧开发赶紧卖楼，回收资金，所以楼价不能太高，因为消费者已经提高了觉悟很难再蒙骗了。”很有社会责任心的N先生笑，“那是肯定的，去年每平方米几千元一次的升幅，其实我们早就觉得不好意思了。我们是讲社会责任的，横竖都是赚，给市场也给政府点面子，我们会调低价格赚少些了。”L先生却显得不以为然，“给政府点面子？政府有给我们面子吗？明年，六七千套甚至上万套的限价房就在我们身边，还有大量的中小户型挤在一起。现在的买家会思考了，会选择了，我们的日子会更难过。不调整价格，能行吗？”……

　　叽叽喳喳的聚会，几大头目最终觉悟，哦，原来大家都在死撑啊，早知如此，今年就不该让楼价飆升得那么狠。现阶段只能靠降价卖楼，连名声都败坏了，悔啊。

　　猜想　3

　　限价房到，白领有福？

　　关键词：年薪10万

　　明年的房地产市场的份额中，限价房将占不可忽视的比例，尽管目前仅有万科城花园和保利西子湾两个限价房浮出水面，但是人们总相信，这星星之火燎原的力量。

　　目前广州已将限价商品住宅对象确立为广州户籍、男性25周岁女性23周岁的首次置业者和首次置业家庭，年收入个人的上限是10万元以下，家庭是20万元以下。因此，对限价房最感冒的莫过于城市小白领们，在过去的两年里，他们已经被挤压得集体失语了。如今，限价房的出现，将会重新燃起夹心阶层的置业希望。

　　目前，限价房地块的总体比例还远远不够满足市场的需求，这从市民对保利西子湾的热切程度就能看出。有业内人士指出，因此，明年限价房若能再增加比例，将使市场供应量套数大量增多，对市场的冲击将非常大，楼价也会随之而降。

　　猜想　4

　　楼市寒潮，持续观望？

　　关键词：出手

　　今年节节攀升的楼价，进入年底以来终于呈现降温趋势，可谓有人欢喜有人忧。国庆以来，看楼人流和成交量不再火爆，消费者退房现象增加，广州楼市观望情绪不断加重，楼市正在迎来“寒潮”。广州楼市穿上了厚重的御寒“棉衣”。

　　这一股观望潮将何时结束？楼市的“棉衣”何时可以收起？不少专家都预言，明年春节过后，观望期即将结束，楼市将重新回暖。

　　经纬物业项目发展和研究部副经理吴定金认为，楼价居高不下甚至远远超出消费者的心理价位，政策等众多不确定因素致使今年10月份以来，买卖双方开始拉锯，观望气氛浓厚。虽然，目前市场的总体情况尚算稳定，但仍有少数楼盘在开盘即售罄，老城区也出现了排队买楼的现象，不难看出，目前广州的刚性需求仍然强劲，不少人仍有买楼的兴趣和需求。只要楼价合理，这种潜在需求就有望转化为购房行为。

　　竞宇按揭的总经理鄢红胜认为，今年10月份开始出现的观望期到明年春节后将持续半年左右的时间，到时候，楼价的调整期将基本结束，积蓄了半年的需求将在那时候重新启动，楼市将重新回暖。

　　无论如何，楼市寒流已经出现，商家们要穿上棉衣已成为不争的事实。是保持高楼价，还是着手调整价格？调整幅度应在哪个区间？这将是决定这场拉锯战的长短的重要因素。

　　猜想　5

　　物业税收，难以出台？

　　关键词：税率

　　开征物业税，可能是楼市调控的最严厉政策，因为，物业税的影响将会更广。它不仅直接间接地影响到房价，而且涉及面将波及已购房的市民。物业税从今年开始在国内几个城市进入“空转”试验，关于物业税即将实施的传言一直不绝于耳，不过，有专家表示，短期内，物业税仍难以出台。

　　在近日由某网站主办的“中国地产新视角高峰论坛”中，财政部科研所税收研究室主任孙钢透露，物业税的出台，目前还没有明确的时间表，“但至少不会在明年”。而且，未来即使开征物业税，应该也不会对所有住宅进行，有可能根据套数、面积、类型等标准划分征收，征收对象主要集中在大户型豪宅和别墅等“大型物业”。

　　值得关注的是，虽然步伐缓慢，但物业税目前已有10个城市进入空转试点。有人提出，物业税对房地产业的影响可能类似资本市场中的资本利得税，它将对住房保有环节产生持续的成本。

　　猜想　6

　　三大板块，将成大热？

　　关键词：新区蹿红

　　2008年楼市热门板块将集中在金沙洲、科学城、珠江新城三大板块。

　　金沙洲板块集中了恒大·御景半岛、万科四季花城、万科中粮金域蓝湾、中海金沙湾，这些楼盘都是有实力的开发商开发的产品，在品质上和小区整体规划上都相当有竞争力。此外，金沙洲还有保利西子湾和中海限价房两个限价房项目。因此，产品有限价房、普通洋房、江景洋房、联排别墅、独立别墅，还有新社区，可以说，几乎可以满足所有买家的需要，因此可以预测，金沙洲必然成为2008年关注度非常高的热门板块。

　　科学城板块和金沙洲板块的情况有些类似。科学城有保利香雪山、林语山庄新一期、万科城等，此外还有龙光和万科两个限价房项目，也就是说，科学城也是集中了限价房、普通洋房和别墅等多种产品。此外，科学城的供货量也很值得期待，仅龙光和万科两个限价房项目，总货量就超过4000套。因此，科学城在明年的关注度必然很高。

　　珠江新城也是一个焦 点。据初步统计，珠江新城明年上市的有合景泰富的领汇、凯旋新世界新一期、方圆集团的月岛、保利的108公馆、珠光新城御景、保利心语新一期等一大批楼盘，就算保守估计，珠江新城2008年的推货量也至少超过2000套。这个数字已经足以吸引人，再加上珠江新城得天独厚的CBD定位，因此，无论是自住买家，还是投资客，明年都必然紧紧盯住珠江新城的一举一动。

　　猜想　7

　　二手业主，抛售惜售？

　　关键词：扛

　　二手业主惜售还是抛售，完全是看楼市是走旺还是走哀。如果楼市走旺，业主当然惜售，等卖个更好的价钱；如果楼市下滑，业主就会跟风抛售，希望物业不要在自己手里“贬值”。但这只是常规下的反应。如果联系起国家一系列的调控政策来看，在2008年，二手业主如果惜售，所面临的压力将会更大：一方面是连续加息给按揭家庭所带来的沉重压力，另一方面是《物业税》、《遗产税》的可能出台所带来的心理阴影，再加上楼价在宏调之下忽高忽低，这都让二手业主忽然发觉，手里的物业可能是升值的元宝，也可能已经变成一个烫手山芋。

　　再进一步来看，对于投资客而言，一定是逐利而去，如果楼价下跌，手里的物业无利可图，他们当然会选择越早抛售越好；即使楼价没有下跌，但是上涨的幅度不足以支撑加息之后的额外支出，他们还是会选择抛售。而对于普通的换房族而言，原本计划贷款买新楼，原先的房子并没打算出售，但是现在“第二套房贷”标准出台，首付提高，利息加重，这也促使部分业主不得不抛售原有的物业，才能达到“小换大、旧换新”的目的。由此可见，在2008年，二手业主抛售的可能性大于惜售。

　　猜想　8

　　小步快跑，仍会加息？

　　关键词：频率

　　业内专家认为，今年连续6次加息，使加息“小步快跑”的态势已经形成，并且会保持一定的惯性。过热的经济形势、从紧的货币政策，使2008年的加息预期仍然强烈，而加息幅度，也有可能作相应的提升。

　　对于目前过热的经济状况，有专家用了大人教育自家小孩来比喻，不希望下手太重，最好能小小教训一下就改正。但小孩比较顽劣，家长教训完一次，只短暂地收敛，然后变得更加万劣。家长忍无可忍之下，只有不断地出手教训。中山大学岭南学院财政税务系主任林江就认为，因为要考虑到经济不能硬着陆，所以只能采取“小步快跑”的加息方式。当这种方式形成之后，会保持一定的惯性，2008年，至少是2008年上半年，利率依旧会“小步快跑”。

　　不过，从紧货币政策的出台，央行方面必须有所表示，2008年的小步的步幅有可能加大。今年12月25日起，存款准备金率就上调了1个百分点，比之前九次0.5%的比例，提高了一倍。同为金融调控手段的存款准备金率幅度的提升，使“家长出手加重”、2008年加息幅度提高变得无限可能起来。

　　至于明年快跑的次数，业内专家表示仍要看明年的各项经济指标而定，但如果今年累积加息的效果在明年显现，加息的幅度又有所提升的话，跑的次数可能会比今年有所减少。对于未买房的市民，明年加息如果使房价大幅下降，是好事，如果加息房价继续上升，则是坏事；对已买房的市民来说，则刚好相反。

　　猜想　9

　　上市浪潮，继续疯狂？

　　关键词：A股H股

　　今年第三季度，房地产市场出现两个有趣现象，一个是11天内，远洋地产、SOHO中国、奥园相继在香港联交所挂牌上市；另一个是华远地产借壳上市方案未获通过。在2008年，这样的态势仍有可能会延续：除了部分房企回归A股外，内地房企将继续借道香港上市。

　　2007年，内地房企到香港上市的达到7家，掀起内地房企香港上市的高潮。2008年，这一势头可能会更高涨。目前已计划明年及之后上市的房地产企业，单广东地区就有9家，其中广州就有恒大、美林、方圆、时代、珠光地产、光大这6家，这几家计划上市企业里，又以香港上市为主。有投资咨询公司的负责人认为，只要内地继续对房地产调控，明年内地房企到香港上市的势头就不会变。

　　今年在香港上市的房地产企业，首次出现了募集资金超100亿港元的纪录，并且连续出现了3家，9月底10月初短短11天时间，就出现了两家。这是极大的利多消息，一方面会吸引更多内地房地产企业到香港上市，也会诱使企业将募集资金额度提高。利空的消息是，9月底二次房贷政策出台后，市场开始出现调整的信号，市场出现有价无市局面，销售持续低迷，致使房地产股持续走绿，并且一些大庄家的资金开始撤离地产股。一向转变很快的投资机构，9月、10月还叫散户买入地产股，也开始出现短期调整的说法。无论在H股还是A股，明年上市是否还能出现超多少倍认购、冻结多少资金的盛况，实在不容乐观。

　　猜想　10

　　产品创新，营销多样？

　　关键词：挠头

　　早在2005年楼市刚开始上升的时候，《大腕》就告诉了商家：“一定得选最好的黄金地带，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓，电梯直接入户，什么宽带呀，光缆呀，卫星呀，能给他接的全给他按上……做地产的口号是，不求最好，但求最贵。”没想到，经过两年打磨，商家全做足了最后的8字真言。但明年，看来是不行了。

　　不久前，一位商家问另外一个商家，你害怕宏观调控吗？你害怕大量限价房和中小户型上市吗？商家回答说，害怕呀。你想，政策一出，买家又等，加上那么多一样的东西集中在一起上市，我们做营销的，不多死几个脑细胞肯定不行。那你们打算怎么办？还能怎么办，人家送花园，我就送露台送阳台啊；人家70平方米做三房，我就70平方米做两层啊；人家送装修，我就送装修加全部家私电器啊；人家卖环保概念，我就卖节能概念啊……天无绝人之路，产品做得与众不同，那么精明的买家肯定要选中一个来买。所以，明年要卖楼，要不产品最好，要不价格最低。

2008年07月04日 07:09:25 中财网
　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2％，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1％，涨幅比4月低0.1个百分点。单从数据来看，房价依然在上涨，期待已久的普跌局面并未出现。无论是开发商还是购房者，都心存疑虑，房价究竟能否跌下去呢？
　　答案自然是肯定的。股市的暴跌本身是对资产价格泡沫的回应，房价的下跌又怎能避免呢？只不过房地产市场有其自身的运行规律，价格的理性回归尚在征途而已。因此，有必要先对房价的运行周期进行分析。
　　房价运行周期与经济周期类似，必然要经历多个发展阶段。第一是价格的恢复性上涨。房价在长期处于均衡状态之后，受需求拉动呈现小幅上涨。其表现为一手房和二手房价格基本同步上涨，房价泡沫的成分并不多。第二是价格的快速上涨。投资需求明显占据主导地位，房价开始脱离供求均衡位置。其表现为二手房价格涨幅显著高于一手房，房价泡沫开始逐渐堆积。第三是价格涨幅逐步回落。单月房价涨幅并非最大，但仍然保持较高的环比增幅。其表现为一手房价格涨幅反超二手房，房价泡沫急剧膨胀。第四，是价格小幅盘整。无论是一手房还是二手房，环比涨幅均大幅回落，接近恢复性上涨阶段的水平。其表现为一手房价格涨幅显著高于二手房，房价拐点初现。第五，则是房价的普跌。
　　房价为什么会出现上述走势呢？很明显是开发商与投机资金博弈的结果。众所周知，投机资金是房价泡沫的始作俑者。在房价恢复上涨阶段，自住需求占据主导地位，同时投机资金也部分参与进来。由于投机资金的逐利性，低价吃进一手房后，往往蛰伏待机，以更高的价格出手完成套利过程。于是，二手房价格涨幅明显高于一手房，房价进入快速上涨阶段。后知后觉的开发商开始醒悟过来，于是捂盘或者以天价开盘，毕竟有二手房价格支撑，购房者也不会觉得太离谱。由于房价经过了一段时间的上涨，投机资金深知获利空间已不大，参与的力度有所减弱，开发商在此轮博弈中占据上风。一手房涨幅再次成为市场的风向标，只不过涨幅趋缓而已。此时，自住需求购房者依然奋不顾身，投机资金则夺路而逃，市场成交开始显著回落，房价则步入小幅整理之中。
　　"盘久必跌"是股市的四字箴言，同样也适用于房价走势。成交大幅萎缩之后，房价停滞不前，开发商担心成交上不去，投机资金则忧虑价格跌下来。购房者也看出了个中端倪，普遍采取观望的态度。最终，二手房价格轰然倒塌，有产权年限的原因，也有部分投机资金止损出局。二手房价格下来了，一手房能独善其身吗？显然不能。比价效应及日益趋紧的资金链条，迫使开发商降价卖房。于是，房价普跌的局面也就出现了。
　　以近来领跌市场的深圳房地产市场为例，在经历恢复性上涨、快速上涨、涨幅逐步缩小三个阶段后，在去年10月达到了峰值，随后即高位盘整、小幅下滑，而到今年3月后价格开始出现加速回落，无论是特区外还是特区内房价，均步入下行通道，房价普跌已成事实。深圳的房价走势很好地诠释了房价周期，因此，并不是市场独有的现象。5月份70个大中城市房屋销售价格监测显示，二手房销售价格首次环比下降0.2％。二手房价格已开始回落，一手房价格自然也岌岌可危。全国房价已盘整半年之久，房价普跌还会远么？
□ 陈波翀　 中国证券报

今年上半年，北京楼市一直在"低谷"中徘徊，二手房市场也未能幸免。在交易量持续萎靡的情形下，"买方市场"越来越明显。面对越来越理性的购房者，不少投资者则暗自寻求出手机会。据北京多家经纪公司反映，五六月份以来，投资者出手挂牌出售房源的现象越来越明显。
　　与新房售价差6000-9000元/平米的房源难觅
　　有媒体报道，西二环菜户营区域的一楼盘目前三期售价是21000元/平米，而周围几家中介都有大量的该楼盘的二手房在售，价格在12000-15000元/平米左右，比新房售价差了6000-9000元/平米。如此大的差价引起业内关注。
　　据记者了解，这个楼盘最早是2006年9月开盘，当时价格只有8500元/平米，之后价格一路走高，到2007年底，二期的售价已经攀升到了20000元/平米，但所有房子都是在今年初才交房。为了求证新房和次新房是否能有如此大的价差，记者对周边的二手房中介进行了调查。
　　"这个楼盘房源确实有投资客挂牌的，但是绝对没有15000元/平米以下的"，链家地产菜户营店一位经纪人肯定地说，该楼的房源一般挂牌价是17000-19000元/平米，我想其他中介门店也都没有那么低价的房子"。
　　记者随后咨询了旁边的中大恒基广安门南店，也没发现有15000元/平米以下该楼盘的房源。
　　"如果有这样的房源，我还想买几套呢"，中大恒基市场部张大伟告诉记者，次新房比新房每平米差6000-9000元实在是难找。
　　小投资者抛售明显增多
　　尽管如此大幅度压价抛售的现象可能只是个例。但是多位专业人士告诉记者，目前市场上抛售现象还是比较多，不过出手者主要是小投资者，大单的抛售基本上没有出现。
　　林先生最近刚刚卖掉手中的两套房产，分别是橡树湾和清河观澳园，还有一套嘉铭桐城也已在中介挂牌。而林先生之所以急着出手，是因为股市上的资金"缩水"，账面上从130万缩至30万了。"因为急需资金周转，卖房套现也是没办法的事"，林先生说。
　　"这种小投资者抛售房源，一般以二三套为主，最多都不超过10套"，中原地产三级市场部副总经理宫萍告诉记者，就原因来看，个人事业或其他急需资金周转的需要，月还款负担较大，对后市信心不足等，都是投资者抛售的原因。
　　议价空间一般为10%左右
　　在望京国风北京投资了1套3居室的张先生，5月份把房产在中介公司挂了牌，挂牌价为205万，单价差不多是14000元/平米。"能卖就卖了"，张先生说，不过开发商现在的三期已经卖到了16000元/平米，他也不能降太多，如果诚心买的话，总价可以考虑让20万元。
　　中原地产三级市场部对望京区域的交易统计显示，这两个月投资者抛售房源的议价空间明显大了，在3月份左右，一套200万的房子，仅能谈下5万，降幅为2.5%，而六月份，一套200万的房子，已经可以谈下来10万元，降幅达到了10%。其他区域的情况大致差不多，宫萍表示。
　　"以前北京房价涨得太快，即使跌30%,很多投资者还是赚，所以只要资金需求不迫切，一般不会急着'割肉'，这说明房价下降空间是有，但不会很大"，有业内人士如是说。(记者 杨娟娟)

新闻分析：房价跌了，银行有多大风险？



2008年07月05日 08:40:29 中财网
　　目前，这种担心越来越重……
　　近日，深圳房地产市场有两件事在全国被炒得沸沸扬扬。
　　一件是北京大学客座教授徐滇庆因在网上和人打赌，赌今年年中深圳房价还会大涨，结果实际情况相反，徐滇庆被迫公开道歉。
　　另一件是有消息称深圳房贷坏账达千亿元，银监局正在彻查银行。 自去年年底至今年5月，深圳房价均价从最高时每平方米17000元下跌到11000元，跌幅近40%，而这一跌幅已经达到商业银行按揭贷款的风险临界点。
　　两件事说白了，其实就是一件事---房价跌了会怎么样。个人道不道歉，不是什么大问题，银行如果引发了金融风险，事情就会很复杂。
　　应该说，过去相当长的一段时间里，中国房地产企业走过了风调雨顺、事事顺心的好年景。不仅是市场高涨，房价翻着跟头地向上走，就是在经营手段上，也有诸多可钻空子的地方。
　　比如说，一个房地产开发企业想进行房地产开发，可手头只有地，没有钱，怎么办？办法之一当然是找有钱的主，合作开发。可那样做，就要会别人分利。办法之二，只要拿到了土地使用权证，就可把这个证抵押给银行，贷款搞开发。房子只要一动工，就可以按揭售房，就有回款，银行的钱也就还上了。更有一些开发商连消费者按揭购房的钱都不肯放过，找自己的人办理假按揭，从银行拿住房消费贷款。
　　从某种角度上说，正是因为有银行存在，房地产行业才会发展得如此迅猛，市场才会如此繁荣。看上去，只要房价一路向上走，便你好我好大家好，开发商和银行都赚到了钱。
　　但问题是，如果房价下跌了呢？实际上，正是因为看到这一点，这几年宏观调控的政策没少在这上面下功夫。比如要求主体结构未封顶的住宅不得按揭预售，比如不断提高房地产企业自有资金比例等。可是，前几年政策松动时欠下的债，即使房价下跌，也是要还的。
　　交通银行研究部的一份报告认为，房地产市场出现问题的话，会给银行带来五个方面的风险：一是部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险，一旦资金链条断裂，就会导致不良贷款的产生；二是房地产跌价引发市场风险，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产也将大幅缩水，给银行带来资产损失；三是发放房地产贷款过程中存在操作风险，突出表现在向手续不完备、"四证"不齐、项目资本金未全部到位的开发商发放贷款，对贷款的真实性调查不充分等；四是"假按揭"蕴含道德风险，该类贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头；五是法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。根据相关法律规定，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，加大了抵押物执行的法律风险。
　　由于自去年年底以来，全国房价几乎都处于观望和下降的趋势中，就连房地产开发企业，都有些担心由此可能引发的风险了。
　　SOHO中国主席潘石屹分析认为，目前房地产行业面临的主要问题是资金太紧张，面对的最大挑战是诚信问题。土地欠款之后，若开发商无法解决资金问题，最后就会拖欠银行贷款。能不能按时还款和付款，是整个房地产行业下一步面临的巨大挑战，关系到一些房地产企业的生死存亡。
　 工人日报

美国次贷风波和越南经济危机的爆炸声使大官忧心忡忡，为了大局，为了长治久安，为了挽救经济于悬崖，需要及早引爆楼市泡沫，需要像堰塞湖一样下泄分流，所以房市去年猛如虎 今年骑老虎,明年跌如股；所以开发商会“先躺倒”。
　　
　　1.刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。开发商是在“为自己盖闲置房”。
　　永远不要问王婆你的瓜甜吗。永远不要问理发师我是否需要理发。永远不要问开发商我现在买房的时机对吗。
　　需求很大是开发商的谎言。第一种需求是投机和投资需求，已经因为无利可图和高风险而急剧萎缩，资金投到更赚钱的地方去了。第二种需求是升级需求，一套换一套，总量不变。第三种需求是大涨导致的恐慌性购买需求，因为目前在下跌，所以不见了。第四种需求是刚性需求，即生活必需不得不买而且买得起。过快的房价上涨是对未来的预支和透支。目前房价已经远远超过绝大部分普通消费者的实际购买力，支撑市场的有效刚性需求已小于供给。
　　因为高收入家庭有N套房，低收入家庭已买不起房.所以，如果当前当地的价格中收入家庭买不起，那么房子谁来买？购买力不是无限的，房价上涨到中等收入家庭月供还不起就是突破极限了，房价就会下跌了。开发商王石在中央2套说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。
　　开发商推高房价,最终作茧自缚。全市每年盖几万套新房。开发商不是“为穷人盖房”（小虾在2007年就买不起了），不是“为白领盖房”（小鱼在2009年买不起了），也不是“为富人盖房”（大鱼在2006年就有N套了，手里还有钱但不买了，因为没了小虾小鱼这些剥削对象，再买就是“为自己买套牢房”）。任志强们是在“为自己盖闲置房”。刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。竭泽而鱼后，渔夫也完蛋了。
　　
　　2.供小于求已发展为供大于求，开发商由老爷变为孙子。
　　“上帝欲其亡,令其先疯狂”。2005到2007年，因为拍买来的土地成本越来越高，因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，以形成“永涨不跌”的假象，因为房价基数越来越大，2005年、2006年、2007年的房价就以每年加价10万，30万，60万的“加速度”上涨，所以许多人恐慌了，砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。
　　本来，开发商制造假象是为了“忽悠” 傻瓜的，哪曾想傻瓜竟然这么多，傻瓜的腰包这么好掏。结果，开发商也被自己制造的假象“忽悠”了，也钻进“自己设下的圈套”里去了。于是，连海尔也知道“搞房子比搞科技赚钱”，也赶来凑热闹了，开发商队伍“加速度”地增多了，全国已有6万家房企。于是，开发商不但贪心地将赚到的钱用于扩大再生产，还四处借贷投进去，新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的“加速度”增多。有地不盖房会被正俯收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。
　　买房人资金缺口越来越大，加速度被抛弃。房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万……的“减速度”，房价大涨使购房款的缺口以30万，50万，80万……的“加速度”增大，于是，“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的“加速度”被抛弃。新房涨到130万后，大多数“待购首套自住房者”的需求意愿已无法转化为有效需求。如果2007新房总价130万再涨1倍到260万，“待购首套自住房者”的有效需求将被彻底消灭！
　　房子供给量趋大（/），有效需求趋小，“Ⅹ趋势”就形成了。“＞”时供小于求，发展为“＜”时，就变为供大于求，就象菜市有20担白菜供应量，只有15担的有效需求，卖方市场变为买方市场。
　　以前，正治经济学老师说：“资本主义经济危机有周期性，过去大约每8年发生一次。因为贪婪和无计划而不断扩大生产，供给量趋大；在通膨下穷人购买力趋小，就会‘生产相对过剩’。富人的东西卖不出去，穷人想买又买不起，资本家宁可把牛奶倒进海里也不给老百姓。”房子倒不掉，开发商也舍不得倒掉，只有降价一条路可走。
　　
　　3.房市的死穴在哪里？开发商组织的“房市击鼓传花”到第3轮就演不下去了。
　　你张三在2007年秋花130万买一套新房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。你2年才能实赚到最起码的20％。双方税费和非自有资金利息消耗掉15％。
　　李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五，李四2年才能实赚到最起码的20％。
　　赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去，2年才能实赚到最起码的20％。
　　李四 “用屁股想”就知道：赵五以309万将已盖6年的旧房卖出去的可能性只有1％。因为非富人买不起309万的房子，富人在2001年用309万可买10套，不会等待12年后再用309万买1套。
　　赵五不买李四的，李四就不买你的，你张三2007年在大城市买的房子就属于“最后一棒”。你张三为何连这么简单的道理也不明白呢？
　　“股市击鼓传花”，每天都涨涨跌跌地走弯路，有做短线的机会。上涨5％也可换手一次，所以，从大底涨起，几十轮换手后股价才会离奇。你是第20个股市接花者也可能赚钱，
　　“房市击鼓传花”，上涨时只涨不跌走直线，没有做短线的机会，大于30％才换手一次。于是，房市第一轮的陈一和第二轮的王二赚到了。第四轮的李四可以清楚地看到第五轮的价格已离奇了，赵五因为赚不到钱而不可能出现了！所以2007年底第三轮的你张三必是“最后一棒”。
　　第三轮后，在门内拿着花的有100人，想买又买得起309万元门票的人只有5人，就有95人拿着“最后一棒”。“最后一棒”的含义是：房子在别人手里是摇钱树，传到你手中变成绞肉机。
　　此问题是房市独有的，这是房市的死穴。
　　已经没有“接棒人”了，但95％的投资者还闷在鼓里不知道炒房已经炒成房东了。你张三拿着“最后一棒”的可能是95％，李四的可能就是100％了。李四怎会买你的！
　　为何说2年换手一次，因为没有短炒机会，加上一轮的双方税费、非自有资金的利息等成本需要15％（股市只要1％），投机者需要握一二年才能盈利。因为到高位后风险很大，投机者怕熊市来临，敢握一二年就很久了。
　　过去，银行按假收入证明放房贷的情况是：陈一用50万买了一套房，从银行贷款30万，涨价后卖出。接手的王二向银行贷款60万，涨价后卖出。接手的张三向银行贷款90万，涨价后卖出。接手的李四向银行贷款120万。这种没有收入作为还贷保证的游戏不断进行下去的结果必然是：最后的买家无法供房，银行只能收回大量的房子，银行就有倒闭之风险。出于自保，银行只好按照国际流行做法，按照个人收入水平来决定发放多少房贷。按收入计算，李四只能贷到60万，无力接手张三的房子。于是，炒房就炒不动了，张三手里拿的就是最后一棒。大多数人拿着最后一棒，所以开发商的房就卖不动了，所以开发商是被银行的石头砸到脚了。
　　
　　4.银行带头逃跑，开发商和炒家的“钱途”被堵死了。
　　房价大跌时，开发商和按揭者可以把房子推给银行，银行是最大的输家。所以这场“大戏”的出资人不得不最早逃跑。中央实行紧缩正策，炒家基本上在银行这一源头上被卡住了：银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），实际首付6成。买130万的新房，原来首付需要52万，现在需要78万。对工资收入严格审核时发现，张三家年收入10万，扣除第1套已按揭的，第2套只能再贷40万，首付需要90万，还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。
　　
　　5.开发商的“土地稀缺说”是谎言，积压空置量大得很，供大于求必跌。。
　　因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商开发4年。日本和香港的人均土地更少，不是照样有房价和地价大跌的时候。
　　商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”。土地真的能不断上涨吗？上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元，那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元，那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元，那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元，那么房价还能涨吗？300万元、400万元…..呢？
　　盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。
　　800万人的某市，下半夜让你开车转遍全城，能见到800人露宿街头吗？说明99.99％的人都住在房子里，说明房子不缺。2008年计划建设保障性住房1万套（有的退租）。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出，就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。2008年初日成交40套 * 365天 = 2008年可能只售出1.5万套。供大于求必跌。
　　
　　6.待售率高，卖出率低，市场冷清，开发商叫苦不喋。
　　房牛市里，买方踊跃，开盘第三天，售楼处说卖光了。1000套待卖 / 每天成交500套 = 表面待售率为2倍。开发商把股市里“自卖自买，拉涨停，再拉涨停”这一套演绎得有声有色：先“自卖自买”，然后“集中签约”，形成供不应求的局面，接着封盘，提价，再提价。于是，被忽悠的买房人追涨再追涨。
　　卖出量可骗人，存货量不骗人。走在街上，往二边看，到处是大工地，雨后春笋，新楼林立。到高位，遇到调控，持币观望，有价无市，30000套待卖 / 每天成交40套 = 新房待售率为750倍。消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低， “买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。
　　中介比食杂店多。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。到高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出30套 / 当天挂牌量20000套 = 666分之1的卖出率。有价无市之时，就是即将退潮之时。房市久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。
　　票贩子自己不坐火车，迟早要卖出手。刚需，也就是“真正想坐火车的人”买不起票了，全市几十万张车票（投资性房）都在票贩子（炒家）的手里，不卖“跳楼价”行吗？
　　一种生意特别赚钱，大家就会都围过来做，不久就供过于求。就会从百分之几百的利润降到保本，降到亏本。所以说市场是会自我调节的。房市的资金不少是成本很高的赚钱期望值很高的短线投机资金，其中有的是中小企业的流资在赌一把。通膨和人民币升值使许多企业主为了救急企业而被迫杀价撤出房市，一些资金为了应急高利贷还款而被迫杀价撤出房市。
　　
　　7.债台高筑是开发商危机之源，资金链将绷断，开发商的唯一的活路是大降房价。
　　开发商生存发展取决于三个条件：一是大量的土地储备；二是充足的资金来源；三是快速的销售回款。
　　房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。银行继续助推房价就会自取灭亡。房地产贷款的存量有近五万亿，银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下，中央实行紧缩正策，到2008年4月已宣布自2006年以来第16次上调存款准备金率，大型银行的存款准备金率已达到16%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱，还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了，资金供不应求，不得不对房地产减少了资金供给。
　　许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。据统计，上市房企的2007年经营活动产生的现金流量净额为负数366亿元。2008年，在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让开发商如坐针毡，因为沉淀在房地上的钱，风险正在加大。有的开发商囤积的土地5年也开发不完，开发资金的缺口5分之3。根据规定，土地两年不开发就将被无偿收回。可是，贷款的门被关闭了，由于全球的股市都在大跌，上市融资的路子也不通了。开发商看似完美的资金链顷刻断裂了。
　　正常的融资渠道被封闭后，有的开发商无奈之下只能选择民间借贷，民间借贷的资金成本非常之高，年利率可达30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。
　　“逆水行舟，不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整，“待购首套自住房者”就不买，炒家就提前来与开发商抢跑道。
　　有价无市拖得越久，资金压力也就越大。一看势头不好，建筑公司就要求开发商按进度支付工程款了，钢材、水泥等原材料企业就要求带现金提货了，买者就不肯买期房了。土地2年没用，Zf就要来收地了。
　　最头痛的是银行要来讨钱了。银行贷款有期限，开发商卖不出房子就会导致银行不良贷款上升，银行不良贷款超标就会导致分行长下台，所以分行长就急死了！你不降价就按照抵押收房去拍卖，那样损失更大。开发商不敢得罪“钱老爷”，所以不得不降价。
　　销售委靡使销售回款计划落空。开发商要想加快销售速度，小降房价不能解决问题，唯一的活路只有大降房价。虽然大降房价使开发商少赚了许多钱，但还是有赚头，还是活路。不降房价就要走民间借高利贷的死路。死路当然比少赚更可怕。不卖跳楼价，就要人跳楼。所以最终还是要走大降房价的唯一活路。几经劫后余生的万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，不想死的开发商会争先恐后地降价卖房，拿到现金，以解燃眉之急。
　　
　　

8.高房价使人才外流，误国不浅。为了科技救国，喧宾夺主的开发商要归位。
　　中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价，普通老百姓望楼兴叹。按美国商务部公布的数据，2008年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。每套21.6万美元 * 7 = 每套151万人民币元 / 每套的建筑面积可能大于100平米 = 可能每平米在1.5万人民币元左右，而且他们的房子是有土地所有权和装修过和带家具家电的。2007年秋，在我们的一线城市二等地段，用151万只能买到建筑面积100平米的只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。美国的人均收入是中国的几倍？美国有强大的社会保障,健全的福利， 我们不如。说明：我们是第三世界国家的收入，房子却是发达国家的价格。就这么低的房价人家都次贷危机了!房价都下跌了!
　　发达国家的支柱产业是高科技。我们的支柱产业是低附加值，低科技含量的房地产业，对其它产业产生非常严重挤出效应，综合国力如何提高？中国的希望何在？大家难道都没了爱国心和民族责任感？
　　大城市里各行各业的精英的创业梦大多被废在了房子上。2008年3月5日，全国正协委员、清华大学校长、中科院院士顾秉林表示很担忧青年教师的住房问题：“现在买不起房的不仅仅是低收入家庭，现在高校青年教师的收入与房价差距太大，根本买不起房。”“我现在很担忧这个，这样下去会导致青年人才流失。” 胡润百富榜上的十大富豪，有八个来自房地产业，这正常吗？假如科技第一生产力地位被房地产业喧宾夺主了，房地产业就破坏了人才强国战略的实施，这个祸就闯大了。
　　从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，假如房价再涨一倍的话，房价收入比为30 / 收入的0.5用于买房 = 留学生回国后干60年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套的新房。那么有几人愿意回国效力？
　　我们这一代人失去理想和梦想,把目光都投到了房子上，整天为还贷而赖活着而忽略了创造和再生产,中国人还有多少希望呢？当国家缺乏竞争力,失去现有的发展势头的时候,涨得再高的房价必定将跌下来!
　　难道大家都不懂房价持续不断上涨的后果：农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是“老幼村”、“穷人村”。
　　如果房价再涨一倍的话，大陆买一大套房子需60年，在台弯只需15年上下，如何加快祖国统一的步伐？
　　从建设部改为住房与城乡建设部就知道，房价问题已经成为一个正俯很关心的正治民生问题。
　　总之，房价再上涨对国家来说是得不偿失，后果严重。高房价后患无穷，误国不浅。为了救国，房价必降。房价与国际接轨是大势所趋，历史必然。
　　
　　9.炒民生不得民心，房熊市后可能十几年不回头，开发商今后的日子将不好过
　　开发商是唯心主义者，因为开发商最爱讲：“房价是由需求决定的，而刚需是很大的”。 “钱袋”（有效购房能力）决定“脑袋”（购房需求），钱袋子属于物质，具有刚性，没有“硬通币”的人有买房的想法，他的需求只是一种想法，是软性的。也就是说，房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。钱袋里只有30万，每月只收入3000元，需要结婚买房，一点刚性也显示不出来。大多数老百姓首付能力在50万以下, 每年最大还贷能力在5万元以下，过了这二条线,吃“钢枪子”也出不来“刚性”。
　　需求透支，财力不济，钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人，要鼓起来至少需要5年。“待购首套自住房者”大多买不起130万的新房了。新房5年上涨90万，5年里谁家工资增加了90万？
　　房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋，开发商却天天在大量地消灭“可怜的上帝”。在2005一套50万时就“刚需”，自有30万缺口20万。到2007年一套130万时变“弱需”，自有50万缺口80万。3年再涨1倍到260万时变“无需”，无可奈何之需，自有90万缺口170万。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。
　　只有使用权没有土地所有权的房子，离开了炒作，这堆钢筋水泥能值几个钱？大米和饮用水是生活必需品，比房子更加有刚需。如果作为炒作品，价格炒高5倍，就会炒出很大的社会问题来。房子是生活必需品，如果长久地作为炒作品，也会炒出很大的社会问题来。
　　房价上涨中，一工薪族2005年缺30万，2007年缺80万。劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势，只要看各国就知道了。市场经济国家炒风已盛行100年，炒股，炒商品期货，炒外汇….. 炒这炒那，就是不应该炒民生！有许多法规使你炒不动房。如果你说人家也可炒房，那是以前，现在人家房价收入比只是6倍的上下，如果还在炒房，房价收入比就会超过10倍。
　　2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。2008年国务院常务会议工作要点指出：“依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。”这说明，房地产作为一个经济行业，很不幸地卷入了正治，炒房犯法行为已危及民生了，影响正俯的威信了。炒股不会危及民生，不会危及正权，有利融资发展生产，于是有些资金会被引导到股市去。
　　房市与股市的最大区别是：股市因为流通性好，有利于国民经济，股熊市最多5年。如果炒股被套了，换股后捂着不动，5年里会解套。房市流通性差，炒房是炒民生，房熊市后可能十几年不回头，你不信？日本一跌就是17年，趴倒后到现在一直就没有回头再涨过。如果是那样，被套牢的人（包括开发商）要解套就遥遥无期了。你捂着不动，17年里不一定会解套，17年后是破房了。所以，炒股被套就捂，炒房被套应该抛！
　　
　　10.房市已在2008年见到大顶，短期内再大涨，开发商就会死得更快更难看。
　　珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价就象太阳，有日出必有日落。房价股价就象海水，有潮起必有潮落。
　　“多行不义必自毙”，坑害买家迟早会被“上帝”（消费者）惩罚的，不孝敬“衣食父母”的商家最终倒闭的还少吗？房价还不够高吗？不顾后果就让它再涨一倍吧，上帝没有睡觉呢，跑得越快死得越早。
　　某市2008年房价如果继续上涨的话，几个月里入市的“解放军”需要6万人。因为几个月的调控和利空频传造成4万套新房和二手房在待售，加上新近将有1万套新房封顶，如果大涨会挂出获利盘1万套。你炒过股的话，就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了4万股，在9.02元的卖盘上挂了1万股，随后在9.03元的卖盘上挂了1万股。吃掉这6万股才会上涨到9.04元。
　　目前房市的调控真抓实干，风险已大，利空满天飞，恐慌气氛弥漫，广深跌势明显。围城外的人不想进去，大家都明白逆势者亡，顺势者生的道理，大多听人说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”和“熊市不言底”的股言。围城里的人想出来，开发商为还贷要套现，套牢的想割肉，保本的要吐鸡肋，获利的要落袋为安。见横盘要提前杀出，见小跌要尽早杀出，见涨当作回光返照也要杀出，每一次反弹都是杀出的良机。
　　“房市没有活雷锋”。明摆着有6万套等候在哪里，谁有一呼百应，扭转乾坤的帅才，让6万个“唯利是图”的投资投机者在短时间里发扬“宁套自己百万，不亏他人几万”的舍身救人的精神跳入冰水中，一起动手先把这6万人救上岸？
　　“锦上添花追涨，落井下石杀跌”永远是市场的本性。9.01元的几万卖盘老挂着不怎么动，就说明大势不妙，9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了，跌势就更加明显，排队追涨“凑热闹”的人就不见了，围着“看热闹”的人就越来越多了，卖者就要杀跌“瞎胡闹”了。
　　即使真有6万个不怕套的投资投机型的“解放军”来了，那也是回光返照，拉高出货，那也是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶。楼市盘子太大了，参与的人太多了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象大堤决口，卖盘凶猛涌出，谁来组织众人去堵住决堤大口？
　　在股市，溜得最早的跑得最快的是大庄家，跑得无影无踪。在房市，溜得最早的跑得最快的不是开发商，跑得了和尚跑不了庙。不信的人到工地去看一下和尚和庙有没有跑掉。
　　
　　11.周期规律无法改变，谁也救不了开发商。
　　已经到了地产商"赚得连自己都不好意思"的地步了,有的ZF机构和经济学家还“好意思”公开唱多房价。我们的ZF官员和经济学家搞市场经济的能力比外国人强吗? 搞市场经济的经验比外国人多吗? 搞市场经济是外国人在当我们的学生吗？答案是显然的。那么，米国都不能解决“超过6:1的房价收入比”所带来的楼市危机和经济冲击，我们显然无法避免“15:1的房价收入比”所带来的楼市危机和经济冲击。
　　卖地者、放贷者和收税者希望房价保持在“慢慢吹，皮不破”的状态，这可能吗？违背经济规律的东西，正俯“呵护”得了吗？2007年房市进入“人造繁荣”的博傻阶段，房价的基数越来越大，吹气呈现加速度：30万一套时涨50％是15万，60万时涨50％是30万，100万时涨50％是50万。泡沫被吹大到皮很薄很薄了。房价大涨带动通膨，所以ZF不得不调控，仅是积少成多，积小成大就碰破它了。
　　某些人拿“经济已被房市绑架”作为房牛市不会结束的理由，说正俯不愿意看到大涨大跌，必定干预。说开发商不会做亏本买卖，必定反扑。
　　难道自己的孩子被绑架了你就不管了？难道日本和米国正俯愿意看到大涨大跌？难道日本和米国的开发商爱做亏本买卖？
　　经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律，投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品，它就一定会符合商品的运行规律。从历史来看，盛极而衰，物极必反，过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，Zf调控了，获利多使得种植量增多了，然后价格就自然下降到2元了。没有哪个正俯能够改变客观规律，所能做的只是尽可能降低对经济的伤害。
　　“识时务者为俊杰”。熊市趋势一旦形成：开发商心神不定，无可奈何，不卖就越亏越多，卖出的人会越来越多：20个、40个、80个、160个……。空军神闲气定，坐禅不动，因为低处没买还有机会，高处才买是高低二头挨耳光，逆势买入的越来越少：160个、80个、40个、20个……。市场的获利回吐和买力重新积蓄，需要漫长的时间和痛苦的过程。尽管可以采取一系列的救市措施，但是这些措施却不能阻止调整的步伐，只能减缓调整的速度。就象吃止疼片一样，只能一时缓解，对治病没有大作用。“出来混，总要还的。”房地产泡沫病难道因为有“中国特产的止疼片”而可以例外？
　　大家在房牛市里都看到了，正俯不是万能的，初中期的正策救市是在卖“空调机”。房熊市里正策救市同样会被置之不理，累积到一定程度后，在后期，在转折点才会见效。在熊市的初中期想靠几个利好把市场救起来是不可能的。不信的人翻开2001年以来的股指K线图看一下吧：2001年2245点开始走熊后，降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市，只是熊市中的反弹，直到2005年股指跌到998点才掉头反转成牛市上涨。
　　
　　12.碉堡内斗好戏连台，连开发商大亨也说房价会跌，你比他们更牛吗？
　　房地产股是房市的晴雨表。山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌，股票投资者担心开发商破产，多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%左右。2007年11月1日万科最高价40.78元，2008年3月14日最低价20.1元。珠三角退房风波与地产股的大跌，就是房地产业巨变的开始。
　　春江水暖鸭先知。银行贷款收紧，直接导致了两个结果：住房成交量急剧萎缩，“天价地王”在2008年销声匿迹。在严峻的形势下，连房市里大开发商的四大名嘴也沉不住气了。2007年底王石发出“拐点论”。2008年2月冯仑抛出“卖儿卖女”论。2008年3月，潘石屹放出“百日危机”论。任志强的嘴最硬了，现在不但承认有跌，而且想到了何时死的问题，所以2008年4月心虚地甩出了“银行先死”论。这些大开发商对房市的悲观的观点一致。这难道仅仅是一种巧合吗？难道你小炒家的底气比这些大亨还要足？
　　万通集团董事局主席冯仑说，我个人预见在未来3-5年里，房地产6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。
　　2008年3月，开发商中的理论家潘石屹公开说：“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。” 发出了开发商将死守贝金、上海的悲壮之语。
　　2008年4月，房地产巨头们，前往台湾寻找开发项目,这是对现有市场“担忧”的突出表现。
　　
　　13.开发商是韩信，成也萧何，败也萧何。物业税将压垮开发商。
　　前几年，调控中加税再加税，二手房交易需10％的税和费，使二手房流转快不起来，有利于一手房的销售，买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了，税重使二手房和一手房的销售都困难了，房市流转不动了，卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税，在牛市里你可以让孙子来付，熊市里轮到你当孙子来付了。
　　房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了，到处都在流拍，2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的5分之一。少了这非同小可的一大块收入，地方财正困难啊。今后日子怎么过？公仆的吃喝拉撒怎么来？当官的有句口头禅：办法总比困难多。可能与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元，你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。这税开头少，财正困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房抢过独木桥要卖出，就象城市大堵车一样,房价不跌才怪呢。
　　
　　14.房涨是通膨之源，控制物价必须先问责开发商。
　　2008年前几个月份，居民消费价格总水平同比上涨都超过7%。其中，食品价格上涨较多。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。
　　某个城市的实物有生产有消耗，在2年里净增长50亿，稀缺资源还减少了。2006和2007年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨！
　　在变态的房价下，民众不得不提前透支今后几十年的收入买房，就是今后几十年的钱拿到现在来花,当然要把今后几十年再印的钞票也印出来了。流“通”的“货”币就“膨”膨地“胀”大了。
　　房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂产品价上涨，产品涨推动物价再次上涨，物价再次上涨就需要再次加工资。房价上涨的钱多数流进了正俯的口袋。如果房价真的能够一直维持上涨，正俯没什么需要担心的，最高兴的当然是正俯了。为什么越大的官越睡不好觉，越担心呢？因为物价涨和加工资不断恶性循环，会破坏整个经济体系。
　　牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸，要先管好房价这个涨价的“带头大哥”。你管不住大哥，就别想管住大家，大家就涨价不断。最终，大官为了江山，中小官为了交椅，不得不强迫“带头大哥”（房价）带头降价，不得不一直在调控。一步一步地调控下去，“矫枉必过正”，量变到质变，调久必跌。
　　
　　15.“上帝”决定房市命运，正俯无奈，调控必伤开发商。
　　大官能随心所欲吗？水可覆舟，所以“公仆”要顾及“主人”的气色。台W被人捏在手里，老外的脸色不得不看，人家的印钞机日夜不停地印米元，你无可奈何。天子是老天爷（客观规律）的儿子，老天爷是总裁判，所以，老天爷决定房市的最终命运。人在做，天在看。人若能忍天（规律）难容。各国各地区的房价超涨后，都被价值规律拉回到合理价格。“天老爷”（客观规律）要房价跌，各国“天子”没一次拦得住。
　　开发商爱讲“ZF不允许下跌”。难道日本ZF希望房价大跌吗？难道香港ZF希望房价大跌吗？ZF无所不能，可以随心所欲的话，这世界就没有、“腐败”、“危机”、“熊市”、“房价大跌”、“股价大跌”、“通货膨胀”这几个词了，也没有“环境污染”和“洪水泛滥”了。
　　开发商说：“我们有中国特色。”好啊，上天管不了你中国人？不遵循规律的事，中国可是没少干，最后上天（规律）都令中国人付出了惨重代价。
　　有人说：“房市已绑架了国民经济，正俯不敢让房价跌。房价一跌，经济就完蛋了。” 前几年“小孩”一直往大树顶爬上去的时候，就是“装枷”“叫兽”大力鼓动的。现在“小孩”要下树了，“装枷”“叫兽”大叫“危险”，说跌下来会“残废”。难道小孩在树上爬得越高就越安全吗？难道唐家山堰塞湖涨得越高就越安全吗？
　　金融安全和社会稳定的问题是压倒一切的大问题，是大棋盘上的“大车”。房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍，泡沫已大，结果：一是ZF趁早主动地碰破它，房价中跌。二是气球突然破了，房价大跌。再涨下去的话，就是用红包欢送外资胜利大撤退，就会被索罗斯们逃顶。日本和东南亚前车有鉴，后患无穷。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”（房市）收拾了，要么物极必反，“被动地让别人”（外资或“天老爷”）来收拾你的“大车”所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖，身不由己”啊。
　　ZF最终不会无动于衷，坐以待毙。有病不治，拖成大病就要死人。不软着陆，就会硬着陆。当正俯把控制物价上涨作为第一个要解决的大问题时，对房地产的严厉调控就势在必行了。不要有幻想，真到了威胁国家金融安全、社会稳定的时候，真到了威胁“交椅和帽子” 的时候，亏死一批炒房的人不算什么大事。2007年底以来的近8个月，股市指数大跌56％，90％的股民亏钱，有谁真死了？你看谁行动过激了？
　　
　　16.开发商是“孙猴子”，ZF“一放就乱，一乱就管，一管就死，一死就放”。将要进入“一管就死”阶段。
　　2008年3月，著名经济学家、央行货币正策委员会委员樊纲说：“按照现在的收入，房价涨得过高过快，就会出现泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。连米国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破，我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。”
　　我国由于市场经济和计划经济都不成熟，有时运用市场手段来放，有时运用计划手段来管，所以经济管理循环往复地出现“一放就乱，一乱就管，一管就死，一死就放”的情况。例如股市，“一放就乱”，由998点大涨到6124点。“一乱就管”，大量新股上市，大增发。“一管就死”，由6124点大跌到2990点（5个月下跌51.2％）。“一死就放”，在2990点后又冲到较高点。周而复始。知其“有时死有时活”的奥秘，可高抛低吸以盈利。
　　房市够乱了，也该管一管了。买房者普遍用假工资证明套取银行按揭。开发商勾结银行官员过量获取房地产贷款，用假按揭骗取银行大量资金。不少当官的收受地产商的贿赂。2008年3月，国土部公布的“百日行动”成果，有2700多人因地获刑。海淀区原区长周良洛受贿1600万被判死缓，其中超过1500万是收受地产商的贿赂。
　　难道房市有仙丹，管后能不死？还欢蹦乱跳就说明你管得不够，那就会再乱下去，直到你管到位为止。不过，到物极必反时再管到位会死得更难看。
　　
　　17.开发商先死，银行不会死，正俯该调控时还是会调控，调久必跌。
　　几年来某市的市价是从30万到100万一路涨上来的，一路从低到高地放出按揭，平均每套市价70万 * 评估按0.7 * 按揭0.7 =平均每套银行只贷出34万。到2008年年底平均每套房尚未还贷的只有30万。最高市价100万元跌50％到50万元，银行一点事也没有。不然银行怎么会说“按揭是优质资产”？
　　跌到50万元，你也不会停止还按揭的。因为不停止，有反败为胜的机会，下一轮房牛市可能值150万；如果你断供，首付打水漂了，房子被拍卖后你分文没得到。今后你就要白手起家。5年后重新买房时，银行不理你，一次性付款150万你有吗？百姓的房子被收后，不够数的也赖不掉，银行今后还会讨回大部分。
　　开发商这一块同此道理。几年来某市的市价是从30万到100万一路涨上来的，一路从低到高地放出开发贷款，以房来说，平均每套市价70万 * 评估按0.7 * 放贷0.7 = 平均每套银行只贷出34万。到2008年年底平均每套房尚未还贷的只有30万。即使最高市价100万元跌50％到50万元，银行也没事。
　　银行具有消化不良贷款的能力。假设有关房地产贷款因为腐败、不按制度办贷和赖帐、外逃等情况而造成20％收不回时 * 占一切贷款30％ = 亏6％。准备金补亏1％，贷款损失拨备补亏1％，股民补亏1％，增发股票补亏1％，财正补亏1％，印钞票补亏1％。下一轮上涨，银行手里压着的土地房子赚6％。
　　人家银行不比你傻，早就算计过了，早就用制度来预防了，不必担心下跌引发特大的收房收地风险。所以那种“为了保银行，正俯不敢调控”的观点是错误的，该调控时还是会调控。该担心的是你自己。李嘉诚说：“房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。”
　　
　　18.开发商改变不了房市的涨跌周期，房市先涨后跌，有涨有跌。
　　第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，跟者不多。都没参军少言谈。
　　第2阶段是如日中天，买者日多，到处盖楼。先当空军在彷徨。
　　第3阶段是上涨加速，迭创新高，排队拥挤。开发商抢买白菜忙。
　　第4阶段是高位盘桓，有价无市，地价下跌。以为蓄势还会涨。
　　第5阶段是先知降价，拐点到来，开始中跌。看似假跌无卖愿。
　　第6阶段是后觉跟进，恐慌卖出，房价大跌。想割怕痛要骂娘。
　　第7阶段是钝刀割肉，阴跌后盘，盘后阴跌。套牢痛苦睡不安。
　　第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜。电梯到底心茫然。
　　目前各地的房市，排队拥挤的第3阶段已过，许多地方处于有价无市的第4阶段，广深处于房价大跌的第6阶段。大炒家卖量大，在有价无市的第4阶段和开始中跌的第5阶段才出货就出不了手,要打提前量。
　　
　　19.涨得越高下落势能越大，涨得越高跌得越深。开发商搬起石头砸自己的脚。
　　一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。房价只涨不跌，就象对地震造成的堰塞湖只堵不疏，水位升得越高就势能越大，一旦垮塌就要死很多的人。
　　上涨20万元，那么房市下落的势能小，不会跌。
　　上涨50万元，那么房市有下落的势能，只中跌。
　　上涨100万元，那么房市下落的势能大，会大跌。
　　如果再上涨1倍共230万元，那么房市下落的势能特大，会大暴跌。正俯不愿看到大暴跌，就会提前进行调控，调久必跌。
　　一旦下跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，滚下来时谁也阻挡不了。涨时超涨，跌时超跌。2009年后，房子可能变成任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底，阴跌再阴跌，不反弹。
　　每套房每月跌2万元。下跌的第一年，跌去24万，外加资金成本损失10万，共损失34万。下跌的第二年，又跌去34万，下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？许多出租房和空置房想卖出，非富人无力承接，炒家就把自己套住了。
　　
　　20.房价将跌跌不休，越跌越没人买，越跌越有人要卖，开发商也不知熊底在哪里。
　　真的跌到低价位,环境和气氛都已经发生了180度的大改变。抄底的人抄在了地板上，却没想到还有地下室；抄在地下室的，没想到下面还有地窑；抄到了地窑的，没想到下面还有地狱。地狱又分18层。
　　降价10％时，会有80个抄底的人进来。
　　房价降到20％时，就有很多人的首付白交了，等于全额贷款，这时进来抄底的人只有40人。
　　降到30％，这时进来抄底的人只有20人。
　　降到40％时，大家全都愣住了，抄底的人不见了。买一个套一个，买2个亏一双，满街都是套牢亏钱人。听到的都是坏消息，大家都恐惧了，会往下看跌。
　　KFS和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块”，必然有一部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开，谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。即使有98％的人信念坚定，100年也不卖，但房市的定价权总是掌握在少数人手里，只要有2％ * 30万套 = 6000个的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40％。
　　空头们发现：早买一个月就多亏3万，买一个套一个，越跌越没人买。炒家发现：晚卖一个月就少赚3万，越跌越有人要卖。于是恐慌声一片，秋风扫落叶，兵败如山倒，跌跌不休，直至三五年后物极必反。